Comment connaître le rendement locatif par ville ?

Vous souhaitez faire un investissement locatif ? Vous ne savez pas comment calculer le rendement potentiel de votre bien ni où investir ? Au Cœur de l’Immo vous explique pas à pas comment calculer un rendement locatif.

SOMMAIRE

• Qu’est-ce que le rendement locatif ?
• Le rendement locatif net
• Comment savoir si le rendement locatif d’une ville est bon ?
• Le rendement locatif dans les grandes villes françaises

Qu’est-ce que le rendement locatif ?

Le rendement locatif est le rapport entre les revenus locatifs et le prix d’achat du bien. Ce taux se calcule en divisant le loyer annuel par le coût d’acquisition x 100.

((loyer mensuel x 12) / coût d’acquisition) x100 = rendement locatif

Ce calcul permet d’obtenir ce que l’on appelle la rentabilité brute. Toutefois, ce calcul, incomplet, omet de prendre en compte toutes les charges annexes qui incombent à un propriétaire immobilier.

Le rendement locatif net

Pour avoir une idée beaucoup plus juste du rendement d’un investissement, il faut calculer la rentabilité locative nette ou rendement locatif net. Ce dernier s’obtient en soustrayant le coût des charges au rendement brut précédent.

Quelles charges faut-il prendre en compte pour le rendement ?

• Les charges locatives non récupérables : la part des charges dont le locataire n’est pas redevable,
• Les dépenses pour les gros travaux,
• Les travaux dans le bien lui-même ne dépendant pas de l’entretien courant,
• La taxe foncière,
• Les frais de gestion locative,
• Les assurances,
• Les intérêts d’un éventuel crédit immobilier,
• Les frais de notaires réglés pour acheter.

Le rendement locatif net s’approche donc au plus près de ce que peut rapporter un investissement immobilier.

Comment savoir si le rendement locatif d’une ville est bon ?

Le rendement locatif d’une ville varie généralement entre 2 % et 7 %.

Attention, le rendement locatif seul n’est pas un élément suffisant pour savoir si vous faites un bon investissement dans une ville. En effet, il faut prendre en compte de nombreuses informations telles que :

• Le risque de vacance locative
• Le taux de loyers impayés
• Les travaux prévus dans la municipalité
• L’évolution de la taxe foncière.

Il n’existe pas d’investissement locatif parfait. Il faudra trouver un équilibre entre tous ces paramètres.

Par exemple, le rendement locatif dans les grandes villes n’est pas toujours le meilleur. Cependant, le taux de vacance locative est quasiment nul.

D’autres villes peu valorisées aujourd’hui peuvent voir leur rendement locatif fortement augmenter dans les années à venir. C’est notamment le cas pour les villes d’Île-de-France concernées par les 68 nouvelles gares du projet du Grand Paris.

Un investissement locatif est donc un placement immobilier à considérer sur le long terme.

Le rendement locatif dans les grandes villes françaises

1. Paris
• taux de rentabilité brute : 5,2%
• risque de vacance locative : quasi nul
• taux d’impayés : 1,3% (moyenne nationale)
2. Bordeaux
• taux de rentabilité brute : 6,6%
• risque de vacance locative : quasi nul
• risque d’impayés : en dessous de la moyenne nationale
3. Lille
• rentabilité nette haute : 7,5 %
• taux d’impayés : faible
• tension locative : faible offre de logements
4. Lyon
• Rentabilité nette : 5,5 %
• 2e ville étudiante de France
5. Nantes
• rentabilité locative brute : 6,1%
• taux d’impayés : en dessous de la moyenne nationale
• forte demande locative
6. Toulouse
• rentabilité locative brute : 6,4%
• très forte demande locative pour des logements meublés
• variation importante selon les quartiers
7. Marseille
• rentabilité nette : 6 %
• risque de vacance locative : faible
• risque d’impayés : plus élevé que la moyenne nationale