INTERVIEW EXCLUSIVE – La rédaction d’aucoeurdelimmo.com a eu le plaisir d’interviewer Laurent Joly, directeur général de Primaxia, filiale du groupe Société Générale spécialisée en distribution d’immobilier patrimonial. Ce dernier nous livre des conseils pour réaliser le meilleur investissement locatif dans le neuf.

"Le choix du neuf apporte à l’investisseur plus de tranquillité " Laurent Joly, DG de Primaxia

"Le choix du neuf apporte à l’investisseur plus de tranquillité " Laurent Joly, DG de Primaxia , source : Businessimmo.com

Au Cœur de l’Immo – Quels sont les avantages du neuf pour investir dans l’immobilier par rapport à l’ancien ?

Laurent Joly – D’un point de vue général, le choix du neuf apporte à l’investisseur plus de tranquillité et moins de risque que l’ancien : dans l’ancien, l’investisseur doit être averti et vigilant sur tout pour éviter par exemple de devoir payer la réfection du toit ou le remplacement de la chaudière deux ans après son acquisition. Tandis que dans le neuf, il acquiert un bien aux dernières normes de qualité, d’isolation, de confort, bénéficie d’une garantie décennale sur son achat et a la certitude de ne pas devoir engager des travaux d’entretien ou de mise aux normes avant une bonne dizaine d’années.

Au Cœur de l’Immo – Quels sont les critères à prendre en compte pour réaliser le meilleur investissement locatif dans le neuf ?

Laurent Joly –Moins de risque ne signifie pas une absence de risque. Il y a principalement deux critères à prendre en compte. Premièrement ce que l’on appelle la profondeur locative doit être analysée afin de s’assurer que le bien sera loué dans de bonnes conditions à des locataires solvables pendant de nombreuses années. La profondeur locative dépend de critères variés comme le développement économique et démographique de la ville d’implantation, le taux de chômage, la qualité des dessertes avec la ville et avec les zones d’emplois, ou l’absence de déséquilibre entre l’offre de biens immobiliers et la demande. Deuxièmement, un achat réussi est un achat au bon prix. L’investisseur doit notamment veiller à ce que le prix du neuf, généralement supérieur à celui de l’ancien, demeure néanmoins cohérent avec celui pratiqué sur des programmes neufs comparables ou avec le prix de l’ancien de bon standing. Faute de quoi il encourt le risque de réaliser une perte à la revente. Je voudrais également rappeler que du point de vue de l’investisseur, il y a également une règle d’or à respecter : la durée de l’investissement doit de mon point de vue être de 15 ans ou plus pour réaliser un achat serein avec de fortes probabilités de plus-values.

Au Cœur de l’Immo – Quelles sont les villes à privilégier en 2018 pour un investissement locatif dans le neuf ?

Laurent Joly – Cette année, l’investisseur peut s’intéresser au Grand Paris avec l’arrivée d’ici à 2024 de nouvelles lignes de transports publics. En province, Lille dont le dynamisme ne faiblit pas, l’Est Lyonnais proche des dessertes de Tramway, ou Strasbourg qui voit le lancement de nouveaux projets au sud et près des rives du Rhin entre France et Allemagne, sont des zones où les prix sont encore raisonnables devraient offrir à 15 ans des valorisations intéressantes.

Au Cœur de l’Immo – Quels sont les aides de l’État pour investir dans le neuf ?

Laurent Joly – Entrée en vigueur en 2014 et reconduite jusqu’en 2021, la loi Pinel est attractive dans la mesure où elle permet, si le bien est détenu pendant 12 ans au moins, une réduction d’impôts de 21% du prix d’acquisition. Des conditions sont imposées par le législateur, notamment que le logement soit loué en tant que résidence principale à des locataires dont les ressources ne doivent pas dépasser certains plafonds. Ces conditions sont raisonnables et équilibrées et le champ des locataires éligibles demeure très large.Pour des investisseurs plus sophistiqués, l’acquisition d’un bien neuf en démembrement temporaire est une solution remarquablement performante d’un point de vue fiscal, qui répond parfaitement à des objectifs comme par exemple la préparation de la retraite.

Au Cœur de l’Immo – En janvier, vous avez été nommé Directeur Général de Primaxia. Quels sont vos challenges à relever pour 2018 au sein de la filiale ?

Laurent Joly – Née en 2003, Primaxia est devenue au fil des années une franchise reconnue, synonyme de qualité pour les clients des réseaux Société Générale et ceux du groupe Crédit du Nord. Le cœur de notre métier est la sélection d’immobilier neuf de qualité. C’est en partant de cet ADN que nous décidons en 2018 d’amplifier le mouvement. Tout d’abord en élargissant fortement notre offre. Pas moins d’une dizaine de partenariats avec des grands noms de la promotion immobilière en France ont ainsi déjà été signés, nous permettant de multiplier par cinq l’offre disponible et de couvrir progressivement toutes les grandes métropoles Françaises. Seconde grande réforme, le développement de notre réseau de conseillers. Une quarantaine de salariés seront recrutés d’ici à la fin de l’année ! Enfin la troisième réforme sera celle de la digitalisation. Nous ambitionnons de nous doter de la plate-forme la plus moderne du marché, faisant la part belle aux technologies de pointe comme les visites virtuelles 3D, la signature électronique ou les liaisons en temps réel avec nos partenaires promoteurs.