Comment calculer la rentabilité nette d’un investissement locatif ?
par Au Cœur de l'Immo, le
Vous souhaitez investir dans l’immobilier ? Vous vous demandez comment obtenir le meilleur placement immobilier ? Nous vous expliquons les différents types de rentabilité et comment les calculer.
SOMMAIRE
Qu’est-ce que la rentabilité locative ?
La rentabilité locative est la somme de tous les revenus que vous rapportent un bien par rapport au montant d’achat de ce bien.
Le calcul de cette rentabilité s’effectue comme suit : ((loyer mensuel x 12) / coût d’acquisition) x100.
Vous obtenez ainsi ce que l’on appelle la rentabilité brute. Elle présente l’avantage de se faire une idée rapide de ce que peut rapporter un investissement locatif.
Mais ce calcul est évidemment incomplet car il oublie l’ensemble des charges annexes lorsque l’on devient propriétaire immobilier.
La rentabilité locative nette
La rentabilité locative nette se calcule à partir du rendement brut en ôtant les charges liées à l’investissement immobilier.
Les charges suivantes doivent donc être retirées du loyer perçu :
- Les charges locatives non récupérables. C’est-à-dire la part des charges qui ne sont pas dues par le locataire : travaux d’amélioration dans l’immeuble qui améliorent la valeur du bien.
- Les dépenses de gros travaux : ravalement de façade, rénovation des intérieurs etc.
- Les travaux dans le bien lui-même qui ne dépendent pas de l’entretien courant : changement de chaudière, d’huisserie, de radiateur, etc.
- La taxe foncière
- Les frais de gestion locative (frais d’agence)
- Les assurances (loyer impayé, propriétaire non occupant)
- Les intérêts de votre crédit immobilier si vous avez emprunté
- Les frais de notaires lorsque vous avez acheté.
La rentabilité locative nette, également appelée rentabilité locative nette de charges, est donc le rendement de votre bien une fois les charges retirées. Il faut la calculer chaque année afin qu’elle reflète parfaitement la rentabilité de votre investissement.
Les avantages fiscaux
Pour obtenir une rentabilité locative nette-nette, il ne faut pas oublier d’y ajouter les avantages fiscaux liés à votre investissement.
Les avantages fiscaux suivants peuvent être ajoutés :
- Loi Pinel
- Location Meublée Non Professionnelle de la loi Censi Bouvard
- Location Meublée Non Professionnelle classique
Comment savoir si la rentabilité locative est bonne ?
La rentabilité locative d’un bien varie entre 2 % et 7 %. Plus elle se rapproche des 7 %, plus elle est bonne.
Toutefois, d’autres paramètres doivent être pris en compte lors de votre investissement : le risque de vacance locative et de loyers impayés. Ces deux éléments varient en fonction des villes et des biens. Ainsi, dans les grandes agglomérations françaises, la rentabilité locative peut être inférieure mais le taux de vacance locative est quasiment nul. Il ne faut pas négliger la possibilité de ne pas réussir à louer son bien pendant plusieurs mois.
De plus, la rentabilité locative peut varier d’une année sur l’autre en fonction des travaux prévus dans la copropriété, des frais de gestion locative, de l’évolution de la taxe foncière etc. Un investissement locatif est un placement immobilier à considérer sur le long terme. Ainsi, un investissement avec un faible taux de rendement au début de l’investissement peut s’avérer très lucratif dans quelques années.
Enfin, il faut également penser à la revente de votre bien. Investissez dans une zone où celle-ci sera facilement possible au cas où vous souhaitez récupérer le capital investi pour réaliser un autre projet.