Les vices cachés dans une maison
par Au Cœur de l'Immo, le
Que faire si vous découvrez un vice caché dans votre maison après son achat ? Quels sont vos droits ? Que pouvez-vous obtenir en réparation ?
Faisons le point sur cette mauvaise découverte et sur vos recours possibles.
SOMMAIRE
Qu’est-ce qu’un vice caché dans une maison ?
L’article 1641 du code civil prévoit la garantie des vices cachés : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».
On considère qu’il y a vice caché lorsque :
- L’acquéreur n’avait pas connaissance du vice au moment de l’achat. Pour éviter toute confusion, un vice peut être explicitement écrit dans le contrat de vente. Aucun recours ne peut être intenté contre un diagnostic.
- Le vice est non apparent. Un vice caché ne l’est pas forcément intentionnellement par le vendeur. Il peut simplement ne pas se voir et nécessiter une expertise pour être constaté. Le vice caché doit être distingué du vice apparent.
- Le vice caché doit diminuer ou rendre impropre l’usage du bien. Si l’acheteur avait eu connaissance du vice, il aurait renoncé à la vente ou demandé un prix moins élevé.
- Le vice doit être antérieur ou concomitant à la vente. Le vendeur ne peut pas être responsable des vices survenant après la signature du contrat de vente.
Dans une maison, les vices cachés peuvent être :
- Des termites
- L’absence d’eau courante
- Une dalle de béton fissurée
- Un défaut d’homogénéité du carrelage
- Un défaut d’étanchéité
- L’inondabilité d’une maison
- Des fondations défectueuses.
Que prévoit la loi en cas de vice caché ?
- Le vendeur est un professionnel
- Le vendeur est un particulier
Le vendeur professionnel a une présomption de connaissance des vices. Il est tenu de connaître les vices concernant le bien immobilier en vente. De ce fait, en cas de vice caché, il devra verser des dommages et intérêts.
Un agent immobilier n’est pas considéré comme un vendeur professionnel.
Les compromis de vente prévoient souvent l’exonération de garantie des vices cachés, pour le cas où le vendeur n’a pas connaissance du vice avant la vente. Cette exonération n’a pas lieu d’être s’il y a preuve que le vendeur est de mauvaise foi.
Que faire s’il y a un vice caché dans une maison ?
Si vous constatez l’existence d’un vice caché, vous devez informer le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. En cas de non réponse, vous pourrez saisir le tribunal judiciaire. Un avocat est obligatoire.
L’acquéreur peut intenter une action en garantie des vices cachés dans un délai de deux ans après la découverte du vice.
L’acquéreur peut obtenir :
- L’annulation de la vente : le bien doit être rendu dans l’état dans lequel il a été acheté. Le vendeur rembourse le prix d’acquisition, les frais de procès, les frais de mutation et les intérêts cumulés depuis la vente. La demande d’annulation de la vente est rejetée par le juge si le vice n’est pas d’une gravité suffisante.
- La diminution du prix de vente : l’acquéreur restitue une partie du prix de vente correspondant aux travaux, à la remise en état du bien et aux préjudices estimés par des experts.