Les vices cachés en immobilier
par Au Cœur de l'Immo, le
Un vice caché est la découverte par l’acquéreur d’un défaut non apparent au bien immobilier qu’il vient d’acheter. Comment faire si vous faites une mauvaise découverte après votre achat immobilier ? Nous faisons le point avec vous sur les vices cachés en immobilier.
SOMMAIRE
Qu’est-ce qu’un vice caché en immobilier ?
L’article 1641 du code civil prévoit la garantie des vices cachés : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».
On considère qu’il y a vice caché lorsque :
- L’acquéreur n’a pas eu connaissance du vice au moment de l’achat. Le vice est alors considéré comme caché. Si l’acheteur connaissait le vice, il est considéré comme ayant été accepté. Le vice peut également être mentionné dans l’acte de vente. Aucun recours ne peut être fait contre un diagnostic.
- Le vice est non apparent. Il n’est pas obligatoirement dissimulé par le vendeur. Ce dernier peut ne pas en avoir eu connaissance durant la jouissance de son bien. Un vice est considéré comme non apparent quand il faut une expertise poussée ou qu’il faut démonter le bien pour le constater. Le vice caché est donc à bien différencier du vice apparent.
- Le vice caché doit diminuer ou rendre impropre l’usage du bien. Si l’acheteur l’avait connu, il aurait ainsi refusé la vente ou demandé une baisse de prix.
- Le vice doit être antérieur ou concomitant à la vente. Le vendeur n’est donc pas tenu responsable des vices survenant après la vente.
Que faire s’il y a un vice caché ?
La première étape si vous découvrez l’existence d’un vice caché est d’en informer le vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Si le vendeur ne répond pas, vous saisirez le tribunal judiciaire.
- Si le vendeur est un professionnel
- Si le vendeur est un particulier
Le vendeur professionnel a une présomption de connaissance des vices. Il est tenu de connaître les vices touchant le bien immobilier qu’il vend. Même si la bonne foi du vendeur professionnel est prouvée, il devra verser des dommages et intérêts en cas de vice caché.
Attention, un agent immobilier n’est pas considéré comme un vendeur professionnel. Il agit seulement en tant qu’intermédiaire de vente. Il n’est donc pas tenu aux mêmes obligations.
Les compromis de vente incluent généralement une clause d’exonération de la garantie des vices cachés. Cette exonération fonctionne si le vendeur n’avait pas connaissance du vice avant la vente. Cependant, elle n’a aucun effet si le vendeur est de mauvaise foi. Il faut réussir à prouver la connaissance du vice par le vendeur avant la vente.
Qu’est-ce que l’acquéreur peut obtenir ?
L’action en garantie des vices cachés par l’acquéreur peut être intentée dans un délai de deux ans après la découverte du vice. Le tribunal saisi doit être le tribunal judiciaire du lieu du logement. Un avocat est obligatoire.
L’acquéreur de l’achat immobilier concerné par le vice caché peut obtenir :
- L’annulation de la vente : l’acheteur doit alors rendre le bien dans l’état dans lequel il l’a acheté. Le vendeur, lui, doit rembourser le prix d’acquisition, les frais de procès, les frais de mutation et les intérêts cumulés depuis la vente. Le juge peut rejeter la demande d’annulation de la vente si le vice n’est pas d’une gravité suffisante.
- La diminution du prix de vente : des experts doivent faire une estimation de la moins-value due au vice caché : travaux, remise en état du bien, préjudices liés au vice.