Quel impôt sur la plus-value vais-je payer sur ma résidence secondaire ?
par Au Cœur de l'Immo, le
En France, la vente d’une résidence secondaire est soumise à un impôt sur la plus-value. Cet impôt s’élève à 36,2 % sur le montant excédant le coût d’acquisition original de votre résidence. Au Cœur de l’Immo vous explique tout sur cet impôt immobilier.
SOMMAIRE
Qu’est-ce qu’une plus-value ?
La plus-value est la différence entre le prix d’achat de votre résidence secondaire et son prix de cession. Cette différence doit être positive pour être considérée comme une plus-value (vous ne serez pas taxés sur une « moins-value »). Cependant, le calcul de la partie taxable de la plus-value comprend quelques conditions.
Dans un premier temps, il faut calculer la plus-value brute : le prix de vente – le prix d’achat = la plus-value brute. Dans le cas d’un héritage, le prix d’achat est alors déterminé par le notaire s’occupant de la cession immobilière.
Pour réduire le montant de la plus-value, vous avez deux possibilités :
- Majorer le prix d’acquisition
- Diminuer le prix de vente.
Comment majorer le prix d’acquisition ?
Pour obtenir un prix d’acquisition majoré, vous pouvez y ajouter les frais d’acquisition et les dépenses de travaux. Cet ajout peut se faire de deux manières :
- Majoration au forfait : vous n’aurez pas besoin de calculer les frais réellement dépensés pour acquérir votre bien. Cela est intéressant si ces frais sont inférieurs au forfait et si les dépenses de travaux ont déjà été prises en compte dans une déclaration d’impôts précédente.
- Majoration au réel : vous ajoutez les frais réels au prix d’acquisition. Vous pouvez donc ajouter les frais de notaires, les droits d’enregistrement, la TVA ainsi que tous les frais de travaux (exception faite des frais d’entretien et de réparation). L’administration fiscale peut vous demander de prouver ces frais avec des factures.
Deux forfaits existent : 7,5 % pour les frais d’acquisition et 15 % pour les travaux (seulement si vous êtes propriétaire depuis plus de 5 ans et même si vous n’avez pas réalisé de travaux dans votre résidence secondaire).
Comment diminuer le prix de vente ?
Le prix de la vente immobilière peut être diminué en enlevant les frais d’agence immobilière ou d’autres frais secondaires.
Comment calculer l’impôt sur la plus-value ?
D’abord, le calcul de l’impôt sur la plus-value de la vente de votre résidence secondaire se fait en prenant en compte deux abattements :
- L’abattement pour durée de détention : le taux d’abattement se calcule pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux. L’abattement commence seulement à la 6e année de détention et l’exonération est totale pour l'impôt sur le revenu à partir de la 22e année et pour les prélèvements sociaux à partir de la 30e année.
- L’abattement exceptionnel de 70 % s’applique si votre résidence secondaire est détruite pour la construction d’immeubles ou si elle est située dans une zone géographique à forte demande de logements.
Ensuite, une fois ces abattements calculés, le taux d’imposition de votre plus-value est de 36,2 % : 17,2 % pour les prélèvements sociaux et 19 % pour l’impôt sur le revenu.
Enfin, les plus-values supérieures à 50 000 € après application des abattements sont soumises à une taxe supplémentaire comprise entre 2 % et 6 %.
Est-il possible d’être exonéré de l’impôt sur la plus-value ?
Les cas suivants peuvent bénéficier d’une exonération :
- Une plus-value inférieure à 15 000 € pour une personne seule et à 30 000 € pour un couple
- Vous n’êtes pas propriétaire de votre résidence principale et vous utiliserez cette plus-value pour l’acquérir.
En vendant votre habitation secondaire, vous pourrez maintenant estimer l’impôt sur la plus-value.