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Combien de loyers impayés avant l’expulsion du locataire ?

par Au Cœur de l'Immo, le

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Les loyers impayés sont un risque pour tous les propriétaires. Au Cœur de l’Immo vous accompagne pour vous expliquer qu’est-ce qu’un loyer impayé et les recours qui s’offrent à vous avant l’étape de l’expulsion du locataire.

  1. À partir de quand et de combien de fois un loyer est-il impayé ?
  2. Quels sont les recours du propriétaire en cas de loyer impayé ?
  3. Comment résilier un bail pour loyer impayé ?
  4. Comment se passe l’expulsion du locataire pour loyer impayé ?

À partir de quand et de combien de fois un loyer est-il impayé ?

Le loyer du locataire est établi par le bail de location. Dans ce contrat, le bailleur détermine le montant du loyer mensuel et les charges locatives ainsi que la date d’échéance de paiement. Si le loyer n’est pas payé à la date prévue, il est considéré comme impayé et ce, dès le premier manquement.

Si vous ne pouvez pas respecter le délai de paiement de votre loyer, nous vous conseillons d’avertir votre propriétaire le plus tôt possible. Il peut vous accorder un délai supplémentaire.

Quels sont les recours du propriétaire en cas de loyer impayé ?

À partir du premier loyer impayé constaté, le propriétaire bailleur a plusieurs solutions :

  1. La caution : le propriétaire peut faire appel à la personne qui s’est portée caution lors de la signature du contrat de bail ou à la garantie visale.
  2. L’assurance loyer impayé : si le propriétaire a souscrit à cette assurance, il peut y faire appel dès le premier loyer impayé.
  3. Le conciliateur de justice : le conciliateur de justice est un service gratuit permettant au propriétaire et au locataire de trouver une solution à l’amiable comme un délai ou un étalement du paiement du loyer.

Si le locataire est bénéficiaire d’une allocation logement, le propriétaire doit prévenir la CAF (Caisse d’Allocations Familiales). La CAF considère qu’un loyer est impayé lorsque la dette du locataire atteint deux fois le montant du loyer hors charges. Une procédure pour loyer impayé est alors lancée.

Comment résilier un bail pour loyer impayé ?

Deux cas de figure sont possibles :

1. Le bail contient une clause résolutoire pour résilier le contrat de location en cas de non-paiement du loyer. Le propriétaire peut alors mandater un huissier de justice qui envoie un commandement de payer au locataire avec le montant de la dette locative. Le locataire peut contester ce montant en saisissant le juge du tribunal de proximité (notamment en respect de la loi Alur d’encadrement des loyers).

Le locataire a un délai de 2 mois pour payer. Si la situation est régularisée, le locataire peut rester dans l’habitation. Dans le cas contraire, le propriétaire saisit le juge pour entamer la démarche d’expulsion du locataire.

2. Le bail ne contient pas de clause résolutoire. La procédure est alors une résiliation judiciaire. Le propriétaire fait appel à un huissier de justice pour une éventuelle mise en demeure ou pour une assignation devant un tribunal. Le juge se prononcera sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

Le locataire a deux mois pour quitter les lieux. Le juge peut, dans certains cas, allonger l’obligation de quitter les lieux jusqu’à 3 ans maximum.

Comment se passe l’expulsion du locataire pour loyer impayé ?

Le bailleur n’a pas le droit de procéder à l’expulsion par lui-même, même si une décision de justice a été prise en ce sens. La procédure d’expulsion se fait par un huissier lors d’un jour ouvrable entre 6h et 21h.

Chaque année, les expulsions sont interdites pendant la trêve hivernale.

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