Quelle est la différence entre droit de passage et servitude ?
par Au Cœur de l'Immo, le
Il est possible que vous deviez emprunter le chemin de votre voisin pour rentrer ou sortir de chez vous. Cet usage s’appelle un droit de passage. Quelle est la différence entre ce droit de passage et une servitude ? Décryptons ensemble ces deux notions.
SOMMAIRE
Servitude et droit de passage : quelle différence ?
Une servitude et un droit de passage recouvrent presque les mêmes notions. Le droit de passage est, en fait, un type de servitude.
Le droit de passage s’applique lorsque le propriétaire d’un fond dominant (un terrain enclavé) a besoin de passer par le terrain du propriétaire d’un fond servant (terrain intermédiaire) pour rejoindre la voie publique. Le droit de passage ne peut pas être demandé si le propriétaire a lui-même enclavé son terrain suite à des travaux.
De manière plus générale, une servitude est une contrainte imposée par un propriétaire à un autre propriétaire (dans le voisinage) pour son propre bénéfice. La servitude peut donc être de différents types.
Quels sont les différents types de servitude ?
Il existe plusieurs formes de servitude :
- La servitude continue : l’usage de cette servitude ne demande pas d’intervention humaine (vue sur la mer ou canalisation).
- La servitude discontinue : l’usage de la servitude discontinue nécessite l’intervention humaine (servitude de passage ou servitude de puisage)
- La servitude apparente : elle visible depuis l’extérieur (chemin, construction ou canalisation visible)
- La servitude non apparente : la servitude ne se voit pas depuis l’extérieur (interdiction de construire, canalisation enterrée)
Quels que soient leurs types, les servitudes sont intemporelles. Dans certains cas ou si la servitude n’a pas été utilisée depuis plus de 30 ans, elles peuvent être modifiées. Par exemple, si une route ou un chemin nouvellement créé permet de désenclaver un terrain, la servitude de passage est alors révoquée.
Pour accéder à un droit de passage, le voisin utilisant la servitude peut verser une indemnité. Le montant de l’indemnité est fixé par un accord à l’amiable entre les deux propriétaires. Cet accord peut être établi par un acte chez un notaire ou établi par un juge du tribunal judiciaire.
Les charges liées à l’entretien de la servitude sont partagées si elle est utilisée par les deux propriétaires.
Quelles sont les règles du droit de passage ?
Si la propriété est complètement enclavée, le propriétaire du fond servant ne peut pas refuser l’accès à la servitude conventionnelle de passage. Ce dernier comporte toutefois des limites :
- Le passage utilisé doit être le plus court pour rejoindre la voie publique
- Le passage doit être le moins préjudiciable pour le fond servant
- Le passage ne peut pas être utilisé pour stationner un véhicule (sauf mention contraire)
La servitude de passage est automatiquement couverte par l’assurance habitation contractée par le propriétaire du fonds servant. En cas de sinistre sur le droit de passage, l’assurance couvre également les dommages causés au propriétaire du fond dominant.
Que faire en cas de litige ?
Plusieurs types de litiges peuvent survenir concernant un droit de passage :
- Désaccord sur l’existence du droit de passage
- Désaccord sur l’emplacement de la servitude (tracé)
- Désaccord sur les modalités d’usage.
En cas de litige, il peut être nécessaire de saisir le tribunal judiciaire. Après étude du dossier, le juge statuera et redéfinira si besoin les conditions du droit de passage. Il peut également décider la révocation de la servitude ou demander une indemnité pour le fond servant.