Y a-t-il un risque de bulle immobilière en France aujourd’hui ?
par Au Cœur de l'Immo, le
Vous avez entendu parler de bulle immobilière ? Vous ne savez pas exactement en quoi cela consiste ? Vous hésitez à investir dans le marché immobilier ?
Au Cœur de l’Immo fait le point avec vous.
SOMMAIRE
Qu’est-ce qu’une bulle immobilière ?
Tout le monde se souvient de l’éclatement de la bulle immobilière américaine en 2008, entraînant la faillite de la banque Lehman Brothers et des répercussions mondiales sur les marchés financiers. Mais qu’est-ce qu’une bulle immobilière exactement ?
Une bulle immobilière correspond à une forte augmentation des prix d’achat immobiliers décorrélée d’une hausse du niveau de vie ou de la croissance. Le marché immobilier se déconnecte de l’économie réelle et les biens risquent d’être surévalués.
Une bulle immobilière se repère en comparant les revenus des ménages par rapport aux prix des logements. Plus la différence est grande, plus nous nous trouvons dans une situation potentielle de bulle.
Quelles sont les causes d’une bulle immobilière ?
- La surévaluation des biens
- Des conditions de prêts très souples
- Un manque de renouvellement urbain
Pour évaluer un bien, il faut prendre en compte son emplacement, sa superficie et ses atouts. Mais, le prix de vente est également défini par la loi de l’offre et la demande. Si cette dernière est haute, les prix peuvent augmenter en conséquence. Il existe alors un risque de surévaluation du bien.
Si le bien est surévalué, il risque de perdre de la valeur une fois acheté. Si cela concerne l’ensemble des logements d’une métropole ou d’un pays, alors l’ensemble du marché peut perdre en valeur fondamentale et s’effondrer.
Ensuite, les conditions de prêts immobiliers jouent un rôle important dans la construction d’une bulle immobilière. En effet, si les conditions de crédit immobilier sont plus souples, les ménages empruntent plus facilement. Ils sont alors poussés à acheter des biens plus chers. Les prix de vente augmentent alors. Les ménages continuent à emprunter plus pour suivre cette augmentation importante des prix et ainsi de suite.
C’est ce qu’il s’est passé pour la crise immobilière de 2008 : des ménages modestes se sont fortement endettés, motivés par un ou plusieurs emprunts faciles. Mais, les taux de ces crédits étaient variables. Les ménages n’ont plus eu les moyens de rembourser et c’est tout le système qui s’est effondré.
Enfin, pour expliquer une hausse soudaine de la demande ou une raréfaction de l’offre, il faut regarder du côté des politiques immobilières dans certaines zones.
En effet, si l’Etat ou la municipalité met en place une politique d’urbanisation très stricte avec peu d’octroi de permis de construire, l’offre de logements risque de se raréfier. Il en va de même si des logements anciens sont détruits sans être remplacés.
Y a-t-il une bulle immobilière en France ?
La capitale française est régulièrement classée dans le top 5 des villes risquant le plus une bulle immobilière dans le monde (avec Toronto, Hong Kong, Munich, Amsterdam, Francfort ou Vancouver). Les prix parisiens ont en effet dépassé le seuil emblématique des 10 000 € par mètre carré en 2020.
L’ironie est que Paris continue à perdre des habitants chaque année (environ une dizaine de milliers chaque année). En effet, les Français, suite à la crise sanitaire, ont envie d’investir dans un nouveau cadre de vie. Ils quittent petit à petit les appartements des grandes métropoles pour se tourner vers des villes moyennes.
Dans le reste de l’hexagone, le marché immobilier est très dépendant des taux d’intérêt bas. S’ils remontent, le marché risque de connaître un arrêt brutal. Cependant, aucune perturbation n’est prévue dans les mois à venir. La bulle immobilière parisienne ou française n’est pas encore à l’ordre du jour.