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Bloc-notes immo de Henry Buzy-Cazaux : Etat des logements loués...

par Au Cœur de l'Immo, le

Henry Buzy-Cazaux est Président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (Groupe IGS, Université professionnelle)

La ministre prend le mal à la racine. Elle vise d'abord la rigueur des constats d'état des lieux, et elle a raison. Aujourd'hui, aucune grille n'est imposée, aucune normalisation par conséquent, et aucune comparabilité imposée de l'état des lieux d'entrée et de sortie.

Le résultat est simple: selon la durée d'occupation du locataire, au cours de laquelle le bailleur ou son mandataire a pu changer de modèle d'état des lieux, selon la permanence du gestionnaire, qui a pu changer en cours de bail, il est fréquent qu'on soit amené à comparer dans la douleur...

Méthodes différentes, regards et subjectivité différents, mais aussi appréciations différentes de la vétusté, et même seulement de ce qui relève de l'usure normale et ce qui ressortit à de la déprédation. 

  

Il faut évidemment fixer un crible de lecture de l'état du logement, histoire qu'il n'y ait pas deux poids deux mesures, ou encore que la vérité en-deça des Pyrénées ne soit pas erreur au-delà.

 

Madame Duflot prévoit aussi un constat-type et une grille de vétusté, gages de transparence et d'apaisement. Il est utile de rappeler que les contestations quant aux retenues sur dépôt de garantie constituent la première origine de litiges et de saisine des commissions locales de conciliation, et qu'il n'est que temps de les éradiquer. 

  

J'ajouterai une note personnelle: les gestionnaires ont besoin de formation à l'établissement des états des lieux.

Sans compétence technique minimum, impossible de réaliser un constat intègre. 

  

La ministre veut également que les réparations locatives jugées nécessaires lors de la comparaison des constats d'entrée et de sortie soient désormais prouvées sur factures et non plus sur devis.

Le progrès est de taille, et l'on ne peut qu'y souscrire: en clair, une réparation ayant donné lieu à une retenue sur le dépôt de garantie du locaire (équivalent à un mois de loyer et séquestré par le propriétaire ou son gestionnaire pendant toute la durée de l'occupation), éventuellement à un appel d'argent si le dépôt de garantie n'y suffit pas, devra être effectuée.

C'est dire que ce n'est pas systématiquement le cas aujpird'hui. 

  

Attardons-nous sur ce point. Certes, une dégradation est un préjudice pour le bailleur, et il est normal qu'il en soit indemnisé, mais est-il admissible qu'il ne recycle pas le montant de l'indemnisation dans la réparation réelle du logement? Certainement pas, sauf à réduire le loyer pratiqué par le précédent locataire, qui correspondait a des prestations supérieures à l'origine, ou à réduire en tout cas ses prétentions d'augmentation au changement de locataire. 

  

Quant aux administrateurs de biens, ils ne sont pas tous vertueux sur ce point. Certes, ils se heurtent à la résistance de nombreux propriétaires qui ne veulent pas engager les travaux nécessaires.

Pour autant, je dis que trop d'entre eux laissent filer...jusqu'à ce que l'attrait du logement soit tellement dégradé qu'il soit devenu impossible de le louer, ou de le louer aux conditions attendues du bailleur.

Même si le patrimoine locatif dans les mains des gestionnaires est en meilleur état que celui qui est autogéré, on est loin du compte! Et la situation peut aller jusqu'à l'indécence au sens où la loi définit les logements indécents. 

  

Deux autres mesures sont prévues, corollaires des précédentes : l'information du locataire du montant du loyer précédemment acquitté, lui permettant d'évaluer si l'évolution est normale, en particulier en fonction de l'ancienneté du locataire antérieur et de l'entretien du bien, et la conservation du dépôt de garantie à la banque.

Cette dernière mesure n'a pas de sens, disons-le tout net: la tenue des comptes aura un coût, légitime, alors que le séquestre par un gestionnaire professionnel est sans risque, puisqu'il est forcément protégé par une garantie financière souscrite auprès d'un établissement habilité. 

  

Quoi qu'il en soit, on ne peut qu'espérer que cette approche plus exigeante conduise à une réhabilitation physique du parc locatif privé, et une image renouvelée.

Derrière cela, il y a le respect du locataire : s'il n'est pas le mandant de l'administrateur, il est bel et bien son client, responsable des flux financiers sur lesquels il prélèvera ses honoraires... Voilà que les gestionnaires sont mis face à leurs responsabilités, pour que l'offre locative de nos villes et de nos campagnes soit requalifiée et valorisée. 

 

Henry Buzy-Cazaux,

Président de l'Institut du Management des Services Immobiliers (Groupe IGS, Université professionnelle)

 

source: http://buzycazaux.blog.capital.fr/

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