Colocation : ce qui change avec la loi Alur

La colocation est définie comme "la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur".

Il y a désormais colocation dès que le logement est loué à plus d’une personne : étudiants, mais également couples mariés, pacsés ou en concubinage.

La loi ALUR a introduit dans la loi du 6 juillet 1989 un nouvel article 8-1 portant sur la colocation, qui aménage la solidarité des colocataires et de leurs cautions en cas de congé de l’un d’entre eux.

Attention : les règles diffèrent selon que les colocataires louent ensemble un logement entier ou que chaque colocataire loue une pièce dans le logement.

 Colocation avec un bail unique

Ce mode de location est régi par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui régit également les locations "classiques".

La présence de plusieurs colocataires implique cependant quelques règles spécifiques, qui peuvent avoir des répercussions notables sur la vie future dans le logement :

1- en cas de conclusion d'un bail unique, le contrat devra être signé par tous les locataires. Un habitant du logement qui n'apparaît pas sur le bail est donc considéré comme un simple occupant. Il ne dispose à ce titre d'aucun droit relatif à la location. Ainsi, en cas de déménagement du ou des locataires signataires, l'occupant devra lui aussi quitter l'appartement ;

2- le loyer n'est pas fractionné entre les colocataires. Le bailleur est donc en droit d'en demander le paiement en totalité et en une seule fois. Si le bail contient une clause de solidarité, chaque colocataire peut être tenu au paiement de la totalité du loyer, à charge pour lui de se retourner par la suite vers les autres colocataires. Il en va de même pour les charges ;

3- s'agissant du paiement des charges :

- elles sont soit payées au moyen de provisions faisant l'objet d'une régularisation annuelle,

- soit payées au moyen d'un forfait, et dans ce cas, ne peuvent pas faire l'objet d'une régularisation ;

4- chaque colocataire est libre de donner congé indépendamment des autres. Toutefois, le loyer n'est pas diminué en cas de départ d'un colocataire. Le locataire sortant reste donc solidaire des colocataires restants, si le bail le prévoit (cf. ci-dessous) ; en outre, il ne peut pas demander à ce que tout ou partie du dépôt de garantie lui soit rendu. 

Celui-ci n'est en effet restitué qu'à la libération complète des lieux.

5- la solidarité est limitée dans le temps : 

. la clause de solidarité s’arrête avec l’arrivée d’un nouveau colocataire. La nouvelle loi précise en effet que le colocataire qui s’en va est délivré de cette obligation de solidarité à l’issue de son préavis dès lors que son remplaçant est inscrit sur le bail.Dans le cas contraire, cette solidarité s’éteint six mois après la fin du préavis du locataire sortant ;

. précisons que ces dispositions ne portent que sur la solidarité conventionnelle : en cas de colocation à des époux ou à des partenaires pacsés ayant demandé l’application des dispositions de l’article 1751 du code civil, la solidarité entre les colocataires devrait perdurer jusqu’à la transcription du divorce en marge du registre d’état civil ou jusqu’à l’enregistrement de la dissolution du PACS en marge de l'acte de naissance de chaque partenaire ;

. dans le cadre d’une colocation, le colocataire sortant propose souvent au bailleur un nouveau locataire pour lui succéder au bail : le bailleur n’est aucunement tenu d’accepter cette personne.

Colocation avec plusieurs baux

Une colocation peut être établie dans un logement (maison ou appartement) en concluant plusieurs baux portant chacun sur une seule pièce de ce logement. 

Il y aura donc autant de baux que de pièces louées ; chaque colocataire sera seul signataire de son bail. Il disposera de la jouissance exclusive de cette pièce et de la jouissance partagée des "pièces communes" (cuisine, salle de bains...). 

Dans cette configuration, tous les détails de la future vie commune doivent être soigneusement anticipés et stipulés dans le bail : pièces attribuées à chacun, utilisation des parties communes, du mobilier ou des appareils électroménagers... Plus le nombre d'occupants sera élevé, plus cette répartition devra être rigoureuse.

Dans ce cas, la colocation constitue une division de logement au sens de l'article L. 111-6-1 du code de la construction et de l'habitation. Chaque pièce louée à un colocataire devra avoir une superficie et un volume habitable d'au moins respectivement 14m² et 33 m3.

Ici également, les charges peuvent être payées au moyen d'un forfait.

Assurance et allocations

Comme pour toute location, le logement en colocation doit être assuré ; il est généralement recommandé que les colocataires le fassent ensemble chez le même assureur. Toutefois, la loi permet si le bailleur et les colocataires en conviennent, que l'assurance soit souscrite par le bailleur au nom des colocataires ; il pourra alors leur demander le remboursement de la prime par douzième à chaque paiement du loyer.

Enfin, chaque titulaire du contrat de location peut prétendre, selon sa situation et ses ressources, à une allocation logement. La demande doit être adressée à la Caf. Pour le calcul de l'aide, la Caisse d’'allocations familiales prend en considération les ressources personnelles du demandeur ainsi que le montant du loyer divisé par le nombre de colocataires figurant dans le bail. Les revenus pris en compte sont ceux de l’'année précédant l'’ouverture des droits.

Sous-location : une dérive risquée

Pour se situer effectivement dans le cadre d'une colocation, la situation doit être consentie par le bailleur et tous les occupants du logement doivent être mentionnés sur le contrat.

Si tel n'est pas le cas, il pourrait s'agir d'une sous-location ou d'une cession de bail.

Généralement mise en place de façon informelle, la sous-location est proscrite sans l'accord écrit du propriétaire, et presque systématiquement interdite par les contrats de location, sous peine de résiliation du bail. Le ou les sous-locataires n'ont donc aucune existence légale. Ils ne peuvent en conséquence bénéficier d'aucune forme de couverture, d'aide ou d'allocation.