Comment distinguer une partie commune d'une partie privative?

Mais le règlement de copropriété a toute liberté pour classer comme partie privative un élément considéré par la loi comme partie commune, et inversement (article 8 de la loi du 10 juillet 1965).

Cette distinction une fois établie dans le règlement de copropriété, seul un vote en assemblée générale à l'unanimité des copropriétaires pourra la modifier. 

Pour savoir si une partie de terrain ou de bâtiment est une partie commune ou une partie privative, il faut donc d’abord se référer au règlement de copropriété, un document-clé qui s'impose à tous les occupants de l'immeuble, copropriétaires et locataires. 

Les parties privatives…

Sont généralement reconnues comme privatives, les parties des bâtiments et terrains réservées à l'usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. 

Il s'agit notamment de l'intérieur du logement (porte palière, portes de communication entre les pièces, fenêtres, volets, stores, parquets, carrelages etc.) et de ses annexes (cave, parking, balcon ou terrasse). Ainsi que les boîtes aux lettres (même si elles sont placées dans des parties communes).

Dans les parties privatives, il est possible d'envisager librement des aménagements tels que les peintures des murs et plafonds ou encore le remplacement des équipements de cuisine et de salle de bains...

Toutefois, même si les volets et portes palières sont considérés comme des parties privatives, il sera difficile de les modifier, car les matériaux et les couleurs sont souvent imposés par le règlement de copropriété.

Attention, les aménagements ne doivent pas remettre en cause la destination ou l'aspect de l'immeuble : transformer en bureau un local initialement destiné à l'habitation sans autorisation, est impossible.

Les parties  communes….

Sont considérées comme communes, les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

On y retrouve les cours, parcs, jardins et voies d'accès. Egalement le gros œuvre des bâtiments (les murs porteurs, par exemple),  les éléments d'équipements communs (y compris les parties de canalisations traversant des locaux privatifs), et les équipements profitant à tous (ascenseur, hall d'entrée, local poubelles ou à vélos…). 

Concernant les copropriétaires qui veulent réaliser des travaux affectant les parties communes (ouverture dans un mur porteur pour réunir deux appartements, par exemple), une procédure bien particulière est prévue. En effet, le copropriétaire devra préalablement obtenir l'accord de l'assemblée générale (AG) des copropriétaires. 

L’importance de la distinction entre parties privatives et communes…

Pour les copropriétaires, il est très important de connaître la distinction entre toutes ces parties puisqu’elle influe notamment sur le calcul des charges de copropriété, sur les autorisations requises pour réaliser des travaux,  mais aussi sur la responsabilité de chacun en cas de dommage ou de dégâts affectant une partie privative mais provenant d’une partie commune.