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Copropriétés en difficulté : quatre États d’Europe à la loupe...

par Au Cœur de l'Immo, le

Le régime spécifique applicable aux copropriétés en difficulté figure, en droit français, aux articles 29-1 à 29-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

A noter que cette note à un caractère informatif et ne contient aucune prise de position susceptible d'engager le Sénat.

 

Le régime spécifique applicable aux copropriétés en difficulté figure, en droit français, aux articles 29-1 à 29-6 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. 

 

Selon l'article 29-1 de ce texte, le président du tribunal de grande instance peut désigner l'administrateur provisoire d'une copropriété "si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble".

 

Dans la mesure où le concept de "copropriété en difficulté" est sans équivalent à l'étranger, cette note s'est attachée à trouver, dans les législations de ces pays, les outils originaux qui pourraient utilement contribuer à résoudre les problèmes posés par ces copropriétés qui sont, pour le moment, restés sans solution dans notre pays.

 

Il résulte de cette comparaison que si la multiplication des impayés (loyers et charges) se fait sentir dans plusieurs pays, les solutions pour y remédier relèvent soit d'une sanction des propriétaires qui ne font pas face à leurs obligations, soit du renforcement des obligations pesant sur le syndic, soit encore de mesures préventives destinées à assurer la conservation de l'immeuble dont ils possèdent une partie.

 

Une sanction des propriétaires qui ne font pas face à leurs obligations

 

Par ordre croissant d'intensité, les mesures de sanction des propriétaires qui n'assument pas leurs obligations financières au sein de la copropriété consistent en :

 

- une procédure simplifiée de notification des décisions de l'assemblée générale aux copropriétaires dont le domicile est inconnu, au moyen d'une annonce apposée sur le tableau d'affichage de la copropriété (Espagne) ;

 

- l'assouplissement de la procédure d'injonction de payer qui peut être mise en oeuvre sans consultation de l'assemblée générale des copropriétaires (Italie) ;

 

- le retrait du droit de vote aux copropriétaires qui n'ont pas acquitté leurs charges (Espagne) ou la suspension de l'accès aux services communs  (Italie) ;

 

- in fine, la procédure d'éviction qui permet à la collectivité des copropriétaires d'obliger un copropriétaire qui manque gravement à ses obligations générales et qui ne paie pas ses charges pendant plus d'un trimestre à vendre son appartement et à défaut de le mettre aux enchères (Allemagne).

 

Un renforcement des obligations qui pèsent sur le syndic

 

La loi italienne récemment votée renforce l'obligation faite au syndic de procéder au recouvrement des charges impayées dans les six mois qui précèdent le terme de l'exercice à peine d'être révoqué par le juge à la demande d'un des copropriétaires (Italie).

 

Des mesures préventives pour assurer la conservation de l'immeuble

 

Ces mesures consistent essentiellement en :

 

- la constitution obligatoire d'un fonds de réserve correspondant à 5% du dernier budget de la copropriété, destiné à faire face aux travaux de conservation et de réparation du bâtiment (Espagne) ;

 

- la réalisation de travaux de modernisation des parties communes adoptées à une majorité des ¾ des copropriétaires, moins contraignante que l'unanimité requise pour les modifications de la construction (Allemagne).

 

Source : www.senat.fr

 

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