Discours du président de l'UNIS adressé à Sylvia Pinel

"Madame la Ministre,

Je tiens tout d’abord à vous remercier d’avoir accepté notre invitation et d’honorer ainsi le VIème Congrès de l’UNIS.

Par votre présence, le Gouvernement reconnait ainsi l’importance des professionnels de l’Immobilier et le rôle de notre Syndicat dans les décisions majeures, présentes et à venir, concernant le Logement.

Il est temps en effet de mettre fin à cette posture, ou plutôt à cette imposture, qui semble être inscrite dans l’inconscient collectif de notre pays :

NON, Madame la Ministre, l’immobilier ne s’oppose pas au logement.

NON, l’immobilier n’est pas le côté obscur de la Galaxie sociétale du Logement.

Croyez bien, Madame la Ministre, que nous partageons tous l’objectif d’améliorer la qualité du Logement et que chaque citoyen puisse disposer d’un toit.

Mais n’oublions jamais : pour qu’un logement existe, il faut un immeuble.

Pour que cet immeuble naisse et vive, il faut des acteurs professionnels :

      - Il faut un promoteur pour acquérir le Foncier et construire l’Immeuble

     - Il faut un Syndic professionnel pour gérer correctement et efficacement la collectivité que constitue le Syndicat des Copropriétaires.

     - Il faut un Agent Immobilier pour assurer une qualité de service de la vente et de la location des biens de cet immeuble

     - Il faut un Administrateur de biens pour apporter la sécurité juridique aux relations contractuelles entre le bailleur et le locataire

     - Il faut un Marchand de biens, profession si méconnue, pour avoir le courage d’investir dans les immeubles anciens, parfois délabrés, afin de les réhabiliter pour proposer des logements décents

      - Il faut souvent un Expert Immobilier pour estimer au prix juste la valeur d’un bien.

Ces métiers, Madame la Ministre, sont exercés par des professionnels compétents, volontaires, sérieux et aguerris, que notre Syndicat représente et qui sont ici devant vous.

Mais pour que ces métiers puissent s’exercer pleinement, pour que le secteur privé puisse investir pour répondre aux besoins immenses, il est impératif :

- Qu’en premier lieu, la Fiscalité soit juste, équitable et surtout lisible : comment inciter à l’investissement lorsque les règles fiscales sont instables et changent avec effet rétroactif ? Permettez-moi de vous dire, Madame la Ministre, que la situation actuelle sur ce point n’incite qu’à la peur et au repli sur soi.

- Que cesse ensuite cette mise en opposition permanente, cette apologie du conflit  entre bailleurs et locataires, entre Syndics et Copropriétaires, entre agents immobiliers et acquéreurs.

La récente intervention du Premier Ministre en faveur de rapports apaisés entre les entreprises et les salariés est encourageante. Nous attendons du Gouvernement un relais puissant de ce message de bon sens : 

- sans propriétaire bailleur, le locataire ne peut se loger, 

- sans propriétaire de murs de boutiques, le locataire commerçant ne peut exercer,

-sans syndic professionnel compétent, la copropriété ne peut survivre. 

C’est peut être une évidence, digne de Monsieur de La Palisse, mais le   bon sens mérite d’être rappelé dans certains circonstances.

- Enfin, qu’il soit demandé au Législateur de stopper cette folie bien française qui perdure depuis maintenant plus de 40 ans consistant à créer des lois d’ordre général pour pallier des errements individuels isolés. Le nombre de lois en France est tel qu’elles sont peu ou mal appliquées, parfois pas du tout. Surtout, les comportements individuels ne sont pas sanctionnés ; est-il normal que des pseudo-professionnels puissent continuer à exercer nos activités sans carte professionnelle sans être inquiétés ? Notre Syndicat est prêt à accepter, et même encourage, toutes les sanctions individuelles envers un professionnel lorsqu’elles sont justifiées.

La création prochaine de la Commission de Contrôle au sein du CNTGI sera, nous l’espérons, un outil précieux dans ce domaine. Nous nous opposons en revanche de la manière la plus ferme à tout amalgame qui n’aboutit qu’à jeter l’opprobre sur toute une profession. 

Au-delà de ces considérations générales, mais qui me paraissaient primordiales de rappeler, nous ne pouvons que faire le triste constat suivant : le secteur du logement reste en crise, et les professionnels sont très inquiets, probablement comme ils ne l’ont jamais été depuis 50 ans.

Nous devons faire face à des enjeux considérables, et le dialogue est toujours le meilleur moyen d’avancer. 

Les médias ont relayé le message selon lequel la loi ALUR sera, je les cite, « détricotée ». L’impression donnée est que la loi ne s’appliquera pas. Et donc personne n’y comprend plus rien. 

Je veux rappeler ici, que pour tous les professionnels de l’UNIS, la loi ALUR est déjà en cours d’application. Cette loi provoque des blocages considérables.

VENTE DE LOTS

Les agents immobiliers et les syndics font face à d’invraisemblables difficultés, liées à un formalisme lourd, à l’occasion de la vente de lots de copropriété. Les délais de vente se sont allongés. Même si nous avons pu faire des préconisations pour fluidifier ces ventes, il est nécessaire de simplifier le dispositif. Un groupe de travail, dans le cadre du CNTGI, doit prochainement faire des propositions sur ce sujet.

Les syndics ont un rôle déterminant à jouer, pour autant qu’ils soient mis en condition de le faire. Or la loi ALUR contient un catalogue de contraintes à leur encontre. Nous les avons dénoncées, régulièrement, et nous avions averti des conséquences. Inversement, nous sommes encore dans l’attente du décret de dématérialisation des convocations. L’avenir de nos métiers dépendra de notre capacité à innover et intégrer les technologies nouvelles. Mais la réglementation, sur ce point, freine l’innovation et nous regrettons une vision un peu archaïque de notre métier alors que nos concitoyens sont en attente de services plus innovants.

Les agents immobiliers ont également un rôle essentiel. Il est nécessaire à cet égard de les protéger de la concurrence déloyale. Ne serait-il pas opportun d’interdire le portage salarial dans l’Immobilier ? Pourquoi les particuliers ne seraient-ils pas soumis aux mêmes contraintes que les professionnels lorsqu’ils vendent leur bien ?

DIFFICULTES EN COPROPRIETES

Les comptes bancaires des syndicats des copropriétaires ont généré des divergences d’interprétation sur la date d’entrée en vigueur des nouvelles règles. Je note, non sans une certaine ironie, que certaines associations qui se sont battues depuis 20 ans pour rendre obligatoires les comptes bancaires séparés crient au scandale lorsque certains Syndic ont appliqué cette disposition dès la promulgation de la loi. C’est ubuesque !

De même pour la mise en concurrence des contrats de syndic. Il était nécessaire que la règle soit clairement établie. Cela n’est pas le cas, et ce sont les syndics qui en font les frais, tant sur le plan économique qu’en terme d’image. 

Est-il normal, Madame la Ministre, que le Législateur exige d’un Conseil Syndical la mise en concurrence du Contrat de syndic lorsque ce même Conseil Syndical est satisfait de son syndic ?         

A ma connaissance, nous sommes la seule profession de mandataires soumise à cette obligation délirante. Les remontées d’information de toutes les régions de France sont catastrophiques ; il n’y a pas que les Syndics qui soient mécontents, les copropriétaires sont également furieux qu’on leur impose un diktat, et qu’on les prive de leur jugement de bon sens et de leur libre arbitre. 

En outre, sur un plan technique, cette mise en concurrence nécessite une recherche au moins trois mois avant l’Assemblée générale, ce qui alourdit considérablement le travail déjà bien chargé des Conseillers Syndicaux, lesquels, je le rappelle, sont des bénévoles. Si l’on voulait faire fuir les bonnes volontés, on ne s’y prendrait pas autrement. 

D’autre part, cette mise en concurrence va devenir une farce ; 9 fois sur 10, elle ne répond qu’à appliquer strictement la loi, alors que la copropriété n’a aucune intention de changer de Syndic ! Résultat : le Conseil Syndical, lorsqu’il appelle un syndic concurrentiel, précise immédiatement qu’il souhaite conserver son Syndic actuel, ce qui sous-entend une demande de surévaluer les honoraires. Croyez-vous, Madame la Ministre, que cette disposition légale honore notre profession ? 

Enfin, le Conseil Syndical risque de tomber sur des professionnels dont le seul but est de prendre des parts de marché à bas prix, sans apporter la moindre qualité de service. La Copropriété concernée s’apercevra deux ans après qu’elle est peu ou mal gérée, ou pas gérée du tout, et regrettera amèrement de s’être laissée envoutée par les sirènes du faible coût. 

Vous savez, Madame la Ministre, la plupart des chefs d’entreprise qui sont devant vous dirigent des sociétés qui ont plusieurs dizaines d’années d’existence, certaines d’entre elles remontent même au 18ème siècle. Ces sociétés sont syndics de leurs immeubles depuis parfois après la seconde guerre mondiale, la Copropriété ayant commencé à se développer à cette époque. Pensez-vous sincèrement que les Copropriétaires conserveraient leur confiance aussi longtemps à ces sociétés si elles ne leur apportaient pas la qualité de service qu’ils attendent ? 

Je compte donc sur vous, Madame la Ministre, pour modifier cet article de la loi pour rendre au Conseil Syndical son libre arbitre ; il suffit d’ajouter trois mots : «  s’il le souhaite ».

Pour rester sur le métier de Syndic, je vous assure de ma détermination à faire évoluer la perception de ce métier mal connu et pourtant fondamental pour la pérennisation du patrimoine immobilier. C’est un métier qui s’exerce dans des conditions quotidiennes difficiles pour les collaborateurs, et surtout les collaboratrices qui représentent plus de 70 % des gestionnaires. C’est un métier violent à tout de point de vue, et je tiens ici à rendre hommage à toutes celles et ceux qui chaque jour, et quasiment chaque soir entre début février et fin juin, vont travailler dans un secteur en crise sociologique et économique. 

Les professionnels sont dotés d’un triptyque de compétence : Responsabilité Civile Professionnelle, Garantie financière, Aptitude. C’est la raison pour laquelle nous n’acceptons pas que les Syndics professionnels soient mis en concurrence sur des grands immeubles de plusieurs dizaines de lots, par des personnes bénévoles. Cette situation est préjudiciable aux intérêts des copropriétaires. Je condamne fermement cet état de fait qui est scandaleux : d’une part on exige beaucoup, et de plus en plus, de la part de professionnels, et d’autre part on n’exige rien de la part de bénévoles, qui prétendent toutefois parfois à une rémunération égale à celle des professionnels, alors qu’elles ne sont soumises à aucune contrainte règlementaire et financière. C’est une situation de concurrence déloyale que nous dénonçons fermement. 

C’est une situation inadmissible, et je souhaite vivement que nous puissions agir ensemble, Madame la Ministre, sur ce dossier.

LES MARCHANDS DE BIENS

Nous souhaitons engager une réflexion pour que ces professionnels, qui participent utilement à la rénovation de quartiers entiers, bénéficient d’une reconnaissance positive, en particulier par le risque que présente leur investissement.

A cet effet, la Commission Eponyme présidée par notre Confrère Jean-Claude DARMOUNI réfléchit à un changement de nom, car il faut reconnaitre que l’appellation actuelle est désuète et n’est pas valorisante.

L’UNIS a d’autre part  imposé une assurance RCP à ses adhérents exerçant cette activité. Nous proposons que cette assurance RCP devienne une obligation légale, ce qui n’est pas le cas aujourd’hui. Nous voulons promouvoir  ceux qui exercent ce métier tout en assurant la protection du consommateur.  

ENCADREMENT DES LOYERS

L’encadrement des loyers sera-t-il appliqué à Paris seulement ? Que signifie l’expérimentation annoncée ? Nous demandons des précisions sur l’intention du gouvernement concernant cette mesure que nous critiquons. Selon les simulations de l’observatoire CLAMEUR, cette mesure va favoriser des populations aisées dont les loyers vont baisser, et augmenter les loyers des plus modestes. Etait-ce vraiment l’objectif de la Ministre auteure de la Loi ?

Par ailleurs, l’encadrement sera un frein à la réalisation de travaux énergétiques, qui sont extrêmement coûteux, alors que les copropriétaires et les propriétaires ont dû faire face ces 15 dernières années à une inflation des coûts en raison de la multiplication des mises aux normes et des très nombreux diagnostics. Cette mesure est donc contraire aux mesures souhaitées dans le cadre du projet de loi transition énergétique en cours de débat à l’Assemblée Nationale. Les propriétaires ne pourront s’engager sur des plans d’efficacité énergétique.

Nous proposons donc une alternative à l’encadrement : le conventionnement, c’est-à-dire un engagement de louer sur du long terme, en contrepartie d’une incitation. Il est nécessaire de reconnaître le statut fiscal du bailleur privé, compte tenu de son rôle social et de sa mission d’intérêt public. Dans une période ou l’Etat et les collectivités ne peuvent plus investir, il est primordial d’encourager les bailleurs privés en leur donnant une véritable légitimité. Nous proposons en outre que l’accès au statut de « logement intermédiaire » - actuellement réservé aux bailleurs institutionnels - soit étendu aux bailleurs personnes physiques, afin de faciliter l’accès au logement des classes moyennes dans le neuf. 

Nous participerons donc aux réflexions que vous mènerez sur ce projet, comme nous participons aux ateliers mis en place à la Mairie de Paris par Madame Anne Hidalgo. Notre Confrère, François-Emmanuel BORREL, nouveau Président du Pôle Ile-de-France, est déjà à pied d’œuvre sur ce sujet.

Les professionnels de l’UNIS sont prêts à inciter les bailleurs à réaliser des travaux d’économie d’énergie. Mais l’encadrement tel que celui envisagé ne permettra pas la mise en place de mesures efficaces.

Les professionnels, en particulier à Paris et en zones très tendues, sont directement impactés par le plafonnement de la quote-part des locataires concernant les honoraires liés à tous les actes de location.

Comment compenser cette perte  pour le professionnel ? Auprès du bailleur qui est menacé demain d’un encadrement de ses revenus locatifs ? 

Est-il normal qu’il soit demandé à une catégorie de professionnels (ceux qui louent les appartements), ou à une partie de la population (les bailleurs, si les professionnels répercutent sur eux leur manque à gagner) de transférer une partie de leur pouvoir d’achat au profit d’une autre catégorie de la population ? Lors des négociations sur ce sujet au printemps dernier avec les représentants de votre Ministère, je les avais interrogés sur le fait qu’il me semblait relever de la compétence de Bercy d’effectuer cette compensation au moyen du levier fiscal ; j’ai eu l’impression de poser une question venant d’une autre planète. Pourtant, si le Logement était une priorité nationale, pourquoi ne pas faire bénéficier l’ensemble de ces honoraires de location d’un taux de TVA réduit ? Mieux encore, pourquoi, si le droit au logement était une priorité absolue, ce que nous concevons tous ici, ne pas envisager une déduction plafonnée du loyer des revenus du locataire ? En posant cette dernière question, je connais la réponse. 50 % des foyers fiscaux payent un impôt sur le revenu et l’on ne peut donc actionner un levier sur du vide. Mais il existe dans d’autres secteurs des systèmes de compensation.  

Concluons sur le plafonnement des honoraires pour constater que celui-ci n’est absolument pas adapté aux enjeux urbains (Paris est une capitale mondiale) et aux coûts de nos structures parisiennes.

Nous restons donc mobilisés contre cette mesure de plafonnement de la quote-part des honoraires des locataires. Certes, le Décret est applicable et doit être appliqué par les professionnels depuis le 15 septembre. Mais nous sommes persuadés que ses conséquences à très court terme seront tellement néfastes en termes d’emploi pour nos salariés et les résultats de nos entreprises que nous serons contraints de remettre ce dossier sur la table.

PLAN DE RELANCE

Nous encourageons toute mesure destinée à rétablir la confiance dans l’investissement immobilier, et destinée à construire et rénover davantage.

La stabilité fiscale est un gage de sécurité et de confiance, comme je l’ai évoqué tout à l’heure.

Le plan de relance prévoit d’appliquer le taux de TVA à 5.5% pour l’accession à la propriété d’un logement neuf pour les ménages modestes dans les nouveaux quartiers prioritaires de la politique de la ville. N’est-il pas envisageable d’étendre cette mesure à tout le territoire et à l’acquisition de logements anciens rénovés ?

Mais il n’y a pas que la construction pour faire face aux défis du Logement.

Je sais, Madame la Ministre, que vous êtes très attachée aux territoires ; l’Intitulé du Ministère que vous dirigez est d’ailleurs : « Ministère du Logement, de l’Egalité des Territoires et de la Ruralité ».

Vous ne pouvez donc pas ignorer que la Construction n’est pas le seul enjeu lorsque l’on sait, pour vous donner un exemple précis, que 7 000 logements dans une ville comme BREST cherchent un locataire et personne n’en parle. On cite souvent les zones très tendues, il faudra bien un moment parler des zones à l’abandon et des moyens à accorder pour accélérer la mobilité.

Le CONSEIL NATIONAL DE LA TRANSACTION ET DE LA GESTION IMMOBILIERES (CNTGI)

Nous sommes fiers de la mise en place  du CNTGI dont nous avions encouragé la création, et je le dis d’autant plus avec plaisir que je salue la présence parmi nous de son Président, Bernard VORMS. C’était la proposition phare des Etats Généraux de Professions Immobilières. Je serai donc très attaché au respect des missions de ce Conseil. Le CNTGI va agir rapidement. Déjà des groupes de travail se sont constitués sur des sujets aussi importants que le Contrat de Syndic et la liste des prestations particulières, la déontologie ou la liste des documents à annexer à la promesse de vente.

Nous avancerons avec lui. Nous y avons notre place et respecterons celles des autres. Nous sommes exigeants dans la gouvernance et les méthodes de travail qui  sont mises en place, car nous sommes conscients du rôle déterminant de ce Conseil. Nous souhaitons que ce Conseil mérite une reconnaissance tant de la part des pouvoirs publics que des professionnels et associations et qu’il soit connu, respecté, consulté. 

Il faut que chacun dans son rôle accepte le mode de gouvernance tel qu’il a été précisé dans la loi.

Or, à ce sujet, Madame la Ministre, l’actualité très récente me donne l’occasion de vous interpeller directement. Il a en effet été porté à notre connaissance un décret relatif à la loi que vous avez portée sur la réforme des baux commerciaux, laquelle a été promulguée le 18 juin dernier. Permettez-moi cette parenthèse en vous exprimant le regret que nos professions n’aient pas été consultées sur sa rédaction, car nous estimons qu’elle accroît le déséquilibre contractuel entre le bailleur et le locataire, déjà le plus protégé du monde.

Ce décret modifie une fois de plus dans le même sens les rapports entre bailleurs et locataires d’un contrat de bail commercial. Il impacte de façon indirecte les professionnels, puisqu’il interdit de manière générale  la possibilité de mettre à la charge du locataire les honoraires de gestion locative. Certes, ce procédé est loin d’être appliqué dans tous les baux, mais je ne peux que m’étonner que ce décret soit à la signature sur les bureaux de vos collègues de la Justice et de la Consommation, Madame TAUBIRA et Monsieur MACRON, lesquels semblent donc ignorer l’existence du CNTGI alors que leurs représentants siègent de droit à ce Conseil. Si ce décret devait être publié sans que le CNTGI ait été au préalable consulté, l’UNIS se réservera le droit d’exercer un recours.

C’est une première alerte sur la mission du CNTGI. Nous attendons loyauté de la part de tous les acteurs. 

Nous ne voulons plus avoir des informations dans les médias sans avoir été préalablement concertés. 

Autre exemple : nous sommes des professions réglementées, nous sommes cités dans le rapport de l’IGF (inspection générale des Finances) et nous n’avons pas été consultés.  Notre Syndicat a marqué sa vigilance en manifestant son soutien à l’action du 30 septembre dernier des Professions libérales, lesquelles sont pour l’instant en première ligne. 

Nous serons particulièrement attentifs à tout ce qui remettra en cause les garanties qu’apportent les professions règlementées aux actes fondamentaux de la vie de nos concitoyens.

Enfin, parmi les missions du CNTGI figure la formation professionnelle. Nous l’avions proposé dans les Etats G énéraux de 2011. La formation professionnelle demeure la priorité de nos actions. Elle est reconnue comme l’un des points forts de notre Syndicat tant par la qualité des formateurs que par le nombre de dirigeants et collaborateurs formés, plus de 2000 par an. Nous comptons apporter notre Expertise en la matière au sein du CNTGI

CONCLUSION

Madame la Ministre,

Je souhaite conclure en vous réaffirmant que nous sommes des professionnels responsables. 

Nous sommes en capacité de travailler avec vous raisonnablement, nous sommes ouverts à la discussion, à la négociation, à la concertation. Nous l’avions démontré en organisant les Etats Généraux des Professions Immobilières en 2011. Nous avions fait des propositions de réforme de nos métiers, avec l’ensemble des acteurs concernés. 

Tous les professionnels de l’immobilier  sont  en colère d’avoir été autant malmenés par la loi ALUR.

Car nos professions viennent de faire l’objet d’une réforme lourde et coûteuse. Nous restons mobilisés. Nous restons vigilants. 

Nous vous confirmons  que nous serons un interlocuteur loyal et pragmatique, mais non dogmatique, à l’écoute, mais volontaire dans nos propositions.

Nous comprenons les besoins des Français sur nos métiers et leurs attentes à notre égard. 

Depuis des années, nous nous professionnalisons pour adapter et faire innover nos missions dans le domaine du logement.

Les pouvoirs publics doivent nous aider à évoluer pour des services plus innovants. Ils doivent éviter les combats d’arrière-garde dépassés et d’un autre âge qui ne permettent pas le développement d’un grand secteur de l’immobilier et du logement ; Ils doivent encourager les professionnels que nous sommes plutôt que de nous ajouter continuellement depuis 30 ans d’innombrables contraintes et réglementations qui désespèrent et découragent les plus jeunes à s’engager dans ces métiers.

Il faut que nos les décideurs publics  aient conscience que nos entreprises représentent :

- Des centaines de milliers d’emplois directs dans toute la France

- Des millions d’emplois indirects et non délocalisables, je pense au Bâtiment par exemple

- Une présence permanente au cœur même de l’une des préoccupations majeures de nos concitoyens, le Logement

- Une garantie de compétences et de sécurité juridique pour les bailleurs, les locataires, les copropriétaires, les vendeurs, les acquéreurs.

Nous comptons sur nos élus, nous comptons sur le Gouvernement, nous comptons sur vous, Madame la Ministre, pour améliorer cette harmonie, non pour l’abîmer. Le maintien de la paix sociale exige cet appel solennel que nous vous adressons aujourd’hui. Le dynamisme économique pour une grande politique du Logement ne pourra avoir lieu qu’avec le soutien du secteur privé. 

Madame la Ministre, Je sais que vous m’avez écoutée avec la plus grande attention, je vous en remercie sincèrement.

J’espère que les semaines à venir  nous permettront de voir que nous avons  été entendus."

Christophe TANAY, président de l'UNIS