Investissement dans un studio : privilégiez les meublés ou les biens avec travaux

Alors que l’IRL, cet indice servant à réévaluer chaque année les baux en cours, a cessé toute progression (– 0,01% fin 2015), miser sur l’immobilier ancien peut sembler audacieux. D’autant plus s’il s’agit de studios, dont les loyers s’affichent en recul de 2,1% sur un an selon l’observatoire Cla­meur, quand ceux des quatre pièces progressent encore de 0,4%. Mais rappelons que les petites surfaces présentent une meil­leure rentabilité, et que leur prix unitaire modéré, surtout en cas de travaux, permet de se constituer progressivement un portefeuille diversifié. En­fin, comme vous le découvrirez ici, elles se prêtent tout particulièrement à la formule du meublé, la plus intéressante fiscalement.

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Fuyez les rentabilités trop alléchantes

 

Les villes les plus rentables pour louer ? Selon les données exclusives compilées par Meilleursagents.com pour Capital, il s’agit, sans surprise, de celles de taille moyenne. Soit Mul­house (12,1% de rentabilité), suivie de Roubaix (10,5%), Brest et Perpignan (10,2%), Limoges (10%), Saint-Etienne et Le Havre (9,9%), Tourcoing (9,7%), Le Mans (9,6%) et enfin Poitiers (9%). Autant de zones où l’activité économique n’est pas toujours au mieux de sa forme, ce qui augmente le risque de vacance locative. Mais s’orienter vers les grandes villes, à la rentabilité tra­ditionnellement moindre, vous ­garantit-il de louer à coup sûr ? Pas toujours. «Rennes offre ainsi pléthore de studios, que la demande locale n’arrive pas à absorber», ­assure Julien Batisse, responsable de la gestion immobilière chez ­Cen­tury 21. Quand on sait que 90 à 110 jours sont en moyenne nécessaires pour relouer, nul doute que la rentabilité brute de 7% y sera fortement entamée. Ce genre de souci se pose moins à Boulogne-Billancourt et à Paris (4,6% de rentabilité), Courbevoie (4,9%), Lyon (5,2%) et Versailles (5,4%), ou encore Nice (5,7%) et Bordeaux (5,9%). Autant de villes affichant de bas rendements. Mais c’est le prix à payer pour la tranquillité d’esprit.

 

Tentez de négocier au mieux le prix d’achat

 

Des loyers déclinants, une réglementation toujours plus contraignante et une fiscalité foncière galopante… Pas étonnant que, depuis plusieurs mois, certains bailleurs se retirent du marché. Voilà qui ouvre de belles opportunités aux investisseurs décidés. Pour savoir de quelle marge de manœuvre vous disposez, visitez le site de Meilleursagents, qui vient d’élaborer un «indice de ­liquidité», permettant de connaître le rapport de force, actualisé, entre vendeurs et acquéreurs. Etat des lieux en février dernier, en matière de studios : avec une liquidité maximale, Lille et Bordeaux ne se prêtent pas aux discussions de prix. Les petites surfaces y partent en moins de 45 jours, ce qui laisse peu de temps pour faire son choix. Quant aux ­rabais octroyés, ils se limitent à 2,5% du tarif affiché. C’est un peu mieux à Grenoble, Nantes, Nice et Paris (jusqu’à 60 jours de ­délai, pour 2,5 à 4% de ristourne), ainsi qu’à Mont­pellier, Strasbourg, Tou­louse et Lyon (jusqu’à 80 jours pour céder les studios, et de 4 à 6% de pouvoir de négociation). Mais aucune grande ville n’affiche la décote maximale (8% de rabais, après 100 jours d’attente). Enfin, dans les villes de banlieue ­pa­risienne, comme Montreuil, Bagno­let, Saint-Denis ou Pantin, oubliez tout espoir de négociation. «Echau­dés par l’encadrement des loyers à Paris, les bailleurs se re­portent sur ces marchés», explique Pascal Bou­lenger, directeur de Meilleurs­agents Patrimoine.

 

Visez en priorité les surfaces à rénover

 

Une plus-value automatique de 10 à 20% : voici ce que vous pouvez espérer en axant vos recherches sur un bien nécessitant des travaux. Car une rénovation bien menée vous reviendra toujours moins cher que l’achat d’un même logement en état impeccable. Ne pas se contenter d’un bien prêt à louer permet aussi de réduire le montant des frais de notaire et d’agence. Ainsi, pour une petite surface lyonnaise en bon état, achetée 60 000 eu­ros, vous devrez régler 4 800 euros de frais d’agence et 5 982 euros de frais de notaire. Mais si, avec la même enveloppe globale, vous optez pour un studio à ­rénover, affiché à seulement 40 000 euros, la facture passera respectivement à 3 200 et 4 540 euros. Soit 3 042 euros d’économie totale.

 

Ne lésinez pas sur le montant des travaux

 

Peinture, tapisserie, revêtement de sol, électricité ou plomberie… Pour les travaux les plus fréquents lors­qu’on achète un bien à rénover, il faut prévoir un budget moyen de 800 euros le mètre carré. Quelques astuces vous permettront cependant d’alléger la note. Au lieu d’une porte de douche, dont le remplacement coûtera 400 euros, optez pour un simple rideau (20 euros). «Evitez les kitchenettes en un seul bloc, dans lesquelles il est impossible de changer un élément isolé. Préférez les matériaux simples, de bonne qualité et résistants», conseille Ber­trand de Raymond, président de l’opérateur spécialisé Capcime. Mais avez-vous vraiment intérêt à mégoter sur le budget travaux ? Faire les choses au mieux vous aidera en effet à retenir plus longtemps votre locataire, les studios ­affichant un turnover plus élevé que les grandes surfaces. Surtout, et à condition d’opter pour le régime réel (tous les travaux deviennent alors déductibles des loyers, puis du revenu imposable, dans la limite de 10 700 euros par an, le surplus étant reportable sur dix ans), cela vous permettra d’optimiser la rentabilité. Selon les calculs de Cap­cime, un studio en bon état, acheté 60 000 euros et assorti d’un emprunt de 50 000 euros, servira un rendement moyen de 5,2% sur quinze ans. Taux qui grimpera à 6,1% pour le même studio, cette fois acheté 50 000 euros, avant 10 000 euros de travaux. Et à 8,2% si jamais le budget rénovation passe à 25 000 euros sur les 60 000 euros consacrés à l’in­vestissement.

 

Dopez la rentabilité avec la formule du meublé

 

Le bon plan commence malheu­reusement à s’éventer. Comme le mon­tre notre tableau (ci-dessous), faire basculer son studio d’un bail vide à un bail meublé ­permet, à condition d’opter pour la ­déclaration au réel (accessible sur option, et obligatoire au-delà de 32 900 euros de revenus annuels), d’augmenter de moitié la rentabilité locative ! Pas étonnant : dans ce régime dit de LMNP (loueur en meublé non professionnel), les travaux sont déductibles des loyers ­encaissés, tout comme l’amortis­sement des murs et des meubles achetés pour l’équiper. Un cadre ­fiscal si privilégié qu’il a fini par énerver Bercy, qui planche sur de nouvelles règles, aux contours dévoilés en début d’année. Réforme la plus probable : aligner l’abattement forfaitaire de 50% accordé d’office aux investisseurs en meublé s’ils perçoivent moins de 32 900 euros de loyers par an sur celui accordé aux propriétaires louant nu, fixé à seulement 30%. Ou bien couper la poire en deux, en créant un abattement commun aux deux types de location de 40%. Le problème, c’est que cette réforme inciterait bien évidemment les bailleurs en meublé à basculer au régime réel, a priori inchangé. A moins que – c’est la seconde piste de réforme possible – Bercy ne décide d’alourdir la fiscalité de revente, en obligeant à ajouter au prix de cession du meublé le montant des amortissements réalisés année après année. Ce qui, mécaniquement, ferait monter la plus-value imposable… et donc l’impôt à payer. Une manière de reprendre d’une main ce qui vous a été donné de l’autre.

 

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Source de l’article : CAPITAL