L'immobilier, source de revenus pour l'industrie ferroviaire

Dans les gares japonaises, véritables centres commerciaux, les boutiques de nourriture, vêtements, babioles en tout genre, se succèdent le long des vastes allées menant aux quais. Et lorsque plusieurs compagnies desservent la gare, chacune dispose de sa propre galerie marchande.

Au-dessus de la gare, dans les étages de tours construites par ces compagnies, de grands magasins, puis encore au-dessus des bureaux, le tout évidemment source de revenus locatifs.

Un modèle que sont récemment allés observer les patrons de RFF et de la SNCF, deux entreprises qui possèdent de vastes emprises foncières et seront réunies au sein d'une même structure au 1er janvier.

Au Japon, cette activité immobilière et commerciale, liée au transport ferroviaire depuis le début du XXe siècle, est très rentable: la compagnie privée Tokyu, qui exploite trois lignes dans la capitale japonaise, réalise 16,6% de son chiffre d'affaires, mais près de la moitié de ses bénéfices d'exploitation, via cette activité.

Le transport, qui représente la même part de chiffre d'affaires, ne produit que 34,1% des bénéfices d'exploitation.

Autre source de revenus conséquents : les commissions sur les achats effectués avec le porte-monnaie électronique adossé à la carte de transport sans contact.

"On constate, dans beaucoup de villes d'Asie, que l'immobilier au sens large apporte un complément de ressources au système ferroviaire", constate le patron du gestionnaire d'infrastructure Réseau ferré de France (RFF), Jacques Rapoport.

"C'est, certes, beaucoup plus facile dans les pays en croissance économique, mais l'exemple français montre que le développement commercial, voire immobilier, est possible", ajoute-t-il.

Dans ce but, la future SNCF aura une branche patrimoine et immobilier.

Car avec la création de RFF en 1997, le patrimoine de la SNCF avait été coupé en deux, "ça avait coûté 100 millions d'euros", souligne le président de la SNCF Guillaume Pepy.

Le retour à une plateforme foncière et immobilière commune devrait permettre de "sortir des dizaines, des centaines de projets d'aménagement qui étaient bloqués car il y a deux cadastres", ce qui engendre une complexité administrative,  ajoute-t-il, précisant que la SNCF est "le 3ème bailleur social de France". 

"L'immobilier, cession, exploitation, tertiaire commercial, est une diversification stratégique pour les activités ferroviaires", particulièrement capitalistiques, note encore Jacques Rapoport. 

Les cessions immobilières ont rapporté un total de 255 millions d'euros en 2013 à RFF et SNCF.

Ces dernières années, la Halle Freyssinet (XIIIe arr.), un monument historique un temps menacé de destruction, a été rachetée par la mairie de Paris à la SNCF en vue d'être revendue pour devenir un incubateur de start-up fondé par Xavier Niel, le patron de Free.

Toute proche, le quartier de la bibliothèque François-Mitterrand a été construit sur d'anciennes emprises ferroviaires.

Mais ce qui intéresse surtout la future SNCF, ce sont les gares et le développement des espaces commerciaux.

Les boutiques et restaurants situés en gare (200.000 m²) ont réalisé un chiffre d'affaires de 1,3 milliard d'euros en 2013 (+20% attendus en 3 ans) et versé à la SNCF 156 millions d'euros de redevance (+9% sur un an). 

L'entreprise a également perçu 100 millions d'euros de revenus locatifs.

La SNCF veut "utiliser ces flux de voyageurs, comme étant une vraie richesse, aller jusqu'au bout de cette logique de création de valeur", détaille la directrice générale des gares, Rachel Picard.

La gare Saint-Lazare à Paris, rénovée et dotée d'une galerie de 80 commerces en 2012, en est aujourd'hui la vitrine, et préfigure la gare du futur.

Cette activité devrait encore se développer avec la construction du Grand Paris Express, puisque le futur SNCF Réseau sera en charge de la modernisation des gares existantes.

AFP