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Au Cœur de l'Actu

Les promoteurs ne sont pas seuls responsables de la hausse des prix...

par Au Cœur de l'Immo, le

Henry Buzy-Cazaux, Président de l'IMSI

"Dans l'édition des Echos de mercredi figurait la lecture qu'un sociologie de renom, professeur en d'architecture, Jean-Louis Violeau, faisait de la situation du logement. Il s'attardait sur l'augmentation du taux d'effort des accédants à la propriété dans le neuf, montrant du doigt les promoteurs et leur incapacité à fabriquer des logements adaptés à la solvabilité des ménages, inaptes à l'audace et à la prise de risque, seulement soucieux de leur fonds de commerce. Il allait jusqu'à dénoncer les efforts faciaux déployés pour contenir les prix, dont les réductions de superficie. Il fustigeait aussi les perfusions publiques sans lesquelles la promotion n'existerait pas. Le procès est rapide et malvenu. Il néglige l'essentiel.

 

L'essentiel, c'est d'abord la dégradation des revenus des ménages ininterrompue depuis trente ans, et l'augmentation mécanique et tendantielle du taux d'effort. Le problème de la solvabilisation de la demande peut évidemment être traîté sous l'angle de la cherté des logements, mais il peut aussi être pris sous celui de la répartition des richesses et de leur allocation, en particulier aux salariés des entreprises. On peut aussi arguer de la maîtrise de l'inflation : à cet égard, les Trente Glorieuses ont permis de constituer des générations de propriétaires à bon compte. Je veux dire que la modification de ces fondamentaux n'était pas imputable aux promoteurs, d'autant que sur la même période ils devaient faire face à des contraintes majorées.

 

Lesquelles ? On les connait bien. On parle de l'inflation des normes et on tance éternellement les pouvoirs publics, oubliant au passage que l'Europe est à l'origine de la plupart de ces normes, que l'Etat français ne fait que transposer. On omet de dire que l'opinion ne se satisferait plus des standards des années 60 ou 70. Tout cela a un coût. L'augmentation du prix du foncier est évidemment à l'origine de la hausse des prix de sortie des logements, avec une accélération insupportable de l'histoire depuis quinze ans. La charge foncière moyenne était de 20% en 1990, elle est double aujourd'hui, voire triple sur les territoires les plus tendus, l'Ile-de-France en tête. Le coût de la main d'œuvre a doublé, celui des matières premières aussi. L'aspiration au développement durable est heureuse, mais elle emporte des conséquences onéreuses quant à la formation des ouvriers et à l'alourdissement des process, pesant sur les coûts de production, en tout cas au cours de la période pionnière. Quant aux quotas de logements sociaux dans les programmes privés, ils conduisent à un transfert de coût qui grève le prix des logements privés pour leurs acquéreurs : on déshabille Pierre pour habiller Paul.

 

Enfin, il faut parler des marges : elles ont été divisées par trois en un quart de siècle. Il n'est pas question de faire pleurer sur le sort des promoteurs, il s'agit de sortir des fantasmes : leur marge bénéficiaire varie de 3 à 7% aujourd'hui. Elle est anormalement basse pour des entreprises de service, car les promoteurs ne sont pas des industriels : leur base de chiffre d'affaires est sans commune mesure avec celle des producteurs d'énergie ou de matériaux, alors que leurs besoins en investissement et en fonds de roulement sont considérables.

 

Bref, notre sociologue est allé un peu vite en besogne. Pour autant, sa critique apporte à la réflexion. Il est indéniable que le logement est le seul bien de première nécessité qui soit de moins en moins à la portée de ses utilisateurs naturels. Six années de revenus nets d'un ménage sont indispensables dans les grandes agglomérations françaises pour acquérir son logement, contre la moitié outre-Rhin ou outre-Atlantique, obérant la consommation et donc la vigueur de l'économie. Il est indéniable que les promoteurs doivent s'adapter à cette donne et à cet environnement durci. On ne saurait, en revanche, les en tenir pour responsables ni nier leur conscience de cette situation. On ne saurait surtout négliger qu'en dépit des ventes défavorables ils auront continué à produire et à maintenir vivantes leurs entreprises, sans multiplier les licenciements. A bon entendeur..."

 

 

Henry Buzy-Cazaux,

Président de l'IMSI

 

 

Source: © Capital.fr

 

 

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