Parution du décret définissant le contrat type de syndic
par Au Cœur de l'Immo, le
La loi ALUR a modifié les règles applicables au contrat et aux honoraires du syndic afin d’améliorer leur lisibilité et d’éviter d’éventuelles dérives. Un modèle type de contrat, dont le contenu a été défini par décret en Conseil d’Etat, est ainsi instauré et les honoraires du syndic sont davantage encadrés.
"La transparence et l'encadrement des relations entre les copropriétaires et les syndics de copropriété sont des conditions essentielles à l'amélioration de la gestion des copropriétés et à la mise en concurrence des syndics", souligne le décret.
"La loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové a inscrit le principe d'une rémunération forfaitaire des syndics. Elle prévoit également que les parties au contrat de syndic doivent se conformer à un contrat type. Le présent décret fixe en conséquence la liste limitative des prestations particulières pouvant faire l'objet d'une rémunération en complément du forfait".
A noter que le contrat et la rémunération du syndic sont toujours soumis à l’accord des copropriétaires réunis en assemblée générale, le vote intervenant à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires / loi du 1.7.65: art. 25).
Par ailleurs, la désignation du syndic s’effectue désormais après une mise en concurrence faite par le conseil syndical (sauf absence de conseil syndical ou impossibilité de mettre en concurrence du fait du marché local).
1. Contrat de syndic
Avant la loi ALUR, seul le contenu du mandat du syndic était règlementé : sa durée, sa date de prise d'effet, les éléments de détermination de sa rémunération et les conditions d'exécution de sa mission devaient y être mentionnés (décret du 17.3.1967 : art. 29).
Le mandat de syndic devra à compter du 1er juillet se conformer au contrat type instauré par la loi ALUR. Il ne peut, même à titre indicatif, mentionner de barème sur les honoraires spécifiques.
La durée du mandat du syndic demeure fixée par l'assemblée générale dans la limite de trois ans.
Lorsque le mandat du syndic est renouvelé, un nouveau contrat, mentionnant obligatoirement ses dates de prise d’effet et d’échéance, doit être soumis à l’autorisation des copropriétaires.
2. Honoraires du syndic
Avant la loi ALUR, le syndic pouvait percevoir deux types de rémunération dont le montant était librement négocié avec les copropriétaires au moment de sa désignation :
- des honoraires pour la gestion courante (dont la liste minimale était fixée par l’arrêté du 19.3.10 dit Novelli),
- des honoraires spécifiques pour les prestations particulières.
Désormais, la rémunération du syndic est déterminée de manière forfaitaire pour les actes de gestion courante. Le montant des honoraires demeure librement négocié entre le syndic et les copropriétaires lors du vote du contrat en assemblée générale.
Le syndic peut également prétendre à des honoraires supplémentaires par exemple:
- s’il accomplit des prestations dont la liste est définie par le décret;
- si la copropriété réalise des travaux : la rémunération du syndic doit alors être exprimée en pourcentage du montant hors taxe de ces travaux, avec un taux dégressif selon leur importance. Son montant est décidé par les copropriétaires lors de l’assemblée générale au cours de laquelle les travaux sont décidés.
Par ailleurs, les honoraires et frais perçus par le syndic au titre de l’état daté ne peuvent dépasser un plafond.