Ce que change Alur dès aujourd’hui

Ce qu'il faut en retenir en attendant les décrets d'application :

Pour les professionnels

Un conseil National

Alur prévoit la création  d’un Conseil national de la  transaction et de la gestion immobilière qui aura la responsabilité de représenter la profession, de veiller à sa moralité et à sa compétence.

Ce conseil proposera le contenu de l’obligation d’aptitude professionnelle des titulaires de la carte professionnelle et celui de la formation professionnelle continue de tous les acteurs de l’immobilier. Enfin, il sera consulté pour avis sur tous les textes relatifs à l’exercice des professions immobilières avant leur adoption. Constitué de professionnels choisis sur proposition des syndicats professionnels, il comprendra des représentants des associations de défense des consommateurs agréées oeuvrant dans le domaine du logement ainsi que des représentants des ministres  en charge de la Justice, du Logement et de la Consommation.

Plus de formation

Alur instaure une obligation de formation pour tous les détenteurs de carte professionnelle  (les chefs d’entreprises) et leurs collaborateurs (directeurs de succursales, négociateurs salariés ou indépendants).

Plus de règles

 Pour accéder au statut d’agent commercial indépendant,  il faudra répondre à une condition de compétence professionnelle minimum. Et comme tous les collaborateurs, se former, obligatoirement, tout au  long de la vie professionnelle. Les agents commerciaux devront mentionner leur qualité dans tous leurs supports : depuis les mandats signés pour le compte d’une agence jusqu’à leurs  publicités, en passant par tous les documents utiles à leurs interventions (bons de visites…). Les activités de chasseurs d’appartements et de vendeurs de listes de fonds de commerce seront également plus encadrées.

Pour la location

Encadrement des loyers

L’entrée en vigueur de  l’encadrement des loyers  se fera progressivement, au fur et à mesure que  les agglomérations concernées seront dotées d’un observatoire des loyers. Il pourrait être effectif dans l’agglomération parisienne  dès l’automne 2014.

Pour quels biens ?

Les locations nues ou meublées  à usage d’habitation  principale ou à usage mixte professionnel et habitation  principale.

Dans quelles zones ?

Ces territoires devront être dotés d’un observatoire local des loyers, agréé par l’État. La loi prévoit l’obligation, pour les professionnels de l’immobilier, de communiquer leurs données à l’observatoire des loyers.Les zones tendues où il existe un déséquilibre entre l’offre et la demande, soit 28 agglomérations de plus de 50 000 habitants : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, LaTeste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton- Monaco, Montpellier,Nantes, Nice, Paris, Saint- Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse. Un décret fixera la liste des communes  comprises dans ces zones.

Une instruction sera adressée aux préfets de région d’ici l’été pour généraliser ce dispositif aux 28 agglomérations  concernées par l’encadrement des loyers.

Lorsque les loyers de référence seront connus, ils seront immédiatement applicables aux nouvelles locations uniquement. Pour les baux en cours, la modification éventuelle du loyer n’interviendra qu’au moment de leur renouvellement.

Comment ?

Dans les zones tendues, le préfet du département fixera chaque année, par arrêté, un « loyer de référence » par catégorie de logement et par secteur  géographique. Le loyer de référence d’un secteur  considéré sera égal au loyer médian calculé à partir des loyers constatés par un observatoire local. Le loyer fixé dans le contrat de location devra se situer entre un « loyer majoré », qui ne pourra pas dépasser de plus de 20 % le loyer de référence, et un « loyer minoré », qui ne pourra pas être supérieur au loyer de référence diminué de 30 %. À compter de l’entrée en vigueur des arrêtés préfectoraux dans les zones concernées, le loyer sera fixé dans la limite du loyer de référence majoré pour les logements situés en zones tendues, mis en location pour la première fois ou remis en location après le départ du précédent locataire.

Si le loyer indiqué dans le  contrat de location est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature dudit contrat, le locataire pourra engager une action en diminution de loyer. Pour des logements particulièrement bien situés ou très confortables, un « complément de loyer exceptionnel » pourra s’ajouter au loyer de base. Le locataire disposera d’un droit de contestation de ce complément de loyer devant la commission départementale de conciliation, dans un délai de trois mois à compter de la signature du bail.

C’est seulement au moment du renouvellement du bail que l’encadrement trouvera à s’appliquer. Quand le contrat de location arrive à son échéance et se renouvelle avec le même locataire, ce dernier peut engager une action en diminution de loyer si le montant du loyer fixé au contrat de bail, hors loyer exceptionnel le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré. À l’opposé, si le loyer fixé dans le bail est inférieur au loyer de référence minoré, c’est le bailleur qui aura la faculté d’engager une action en réévaluation du loyer au moment du renouvellement  du bail.

Honoraires de location plafonnés

Le bailleur prendra en charge la totalité des honoraires de mise en location de son bien. Mais le coût des prestations qui bénéficient aux deux parties, c’est-à-dire la visite du logement et la constitution du dossier du locataire ainsi que la rédaction du bail et la réalisation de l’état des lieux, sera partagé entre le propriétaire bailleur et le locataire.

Le montant de la part  imputable au bailleur est  libre, celle imputable au locataire sera plafonnée par un décret en fonction de la localisation du bien loué.

Justificatifs de location encadrés

La liste exhaustive des  pièces exigibles par le propriétaire ou son représentant est définie par décret. Le bailleur qui exigerait du candidat à la location ou de sa caution des pièces non prévues est passible d’une amende de 3000 euros pour une personne physique et de 15 000 euros pour une personne morale.

Contrat de location type

Défini par décret, un contrat de location type devra mentionner le nom du locataire, les équipements, le montant et la description des travaux effectués depuis la fin du dernier contrat, le montant du loyer de référence dans la zone où est situé le logement, le montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire.

Garantie Universelle des loyers

La GUL sera proposée par défaut dans le contrat de location. À compter au plus tard du 1er janvier 2016, tous les baux privés qui seront signés, en location nue ou meublée, à usage de résidence principale, pourront être garantis par la GUL qui prendra la forme d’aides. Il sera possible de bénéficier de la garantie au moment du renouvellement du bail. Les propriétaires pourront lui préférer la garantie apportée par le cautionnement d’un proche ou un système assurantiel privé couvrant les mêmes risques.

Le cumul de la GUL et du cautionnement sera interdit, sauf pour les étudiants et les apprentis.

La GUL sera financée par l’État, avec la participation d’Action Logement (anciennement 1 % Logement). Les locataires dont le taux d’effort est inférieur ou égal à 50 % y seront éligibles. La  GUL sera gérée par une agence d’État qui s’appuiera, selon un cahier des charges précis, sur un réseau d’opérateurs agréés : gestionnaires de biens, professionnels du monde de l’assurance, huissiers de justice, associations agréées, etc. En cas d’impayés, le propriétaire sera indemnisé à hauteur du loyer de référence fixé localement par le préfet à partir des données fournies par les observatoires des loyers, en application du nouveau dispositif d’encadrement des loyers. Dans les zones non concernées par ce dispositif, un loyer de référence sera fixé par décret. La durée d’indemnisation (de l’ordre de 18 mois) ainsi que la franchise (d’une durée minimale de 1 mois) seront précisées par décret.

Pour la copropriété

Honoraires de syndics

Alur impose le compte séparé aux copropriétés, sans frais supplémentaire pour les copropriétaires. Les tarifs seront encadrés, en dehors de frais de gestion courante compris dans un forfait annuel. Un syndic ne pourra effectuer qu’un nombre limité de prestations listées dans un décret.

Pour tenir compte des temps d’adaptation nécessaires aux professionnels, ces mesures entreront en vigueur dans un délai d’un an à compter de la promulgation de la loi pour  les nouveaux mandats de syndic et à partir de la date de renouvellement pour les mandats en cours. Pour la gestion des immeubles du secteur tertiaire, il sera possible de définir librement avec le syndic ses missions et ses honoraires, la durée de son mandat, le mode de gestion du compte bancaire (unique ou séparé). Cette faculté est offerte, sous réserve que l’assemblée générale le décide, dès lors que l’immeuble n’est composé que de copropriétaires personnes morales et que tous  les lots ont un usage autre que d’habitation.

Extranet de copropriété

Au 1er janvier 2015, mise en place d’un extranet copropriété sécurisé pour tous les syndics professionnels et possibilité d’envoi des notifications et des mises en demeure par voie électronique (en attente d’un décret). Les copropriétaires occupants ou  non-occupants et le syndicat de copropriétaires ont l’obligation de s’assurer en responsabilité civile. Les copropriétés d’au moins dix lots ont l’obligation de se constituer un fonds de travaux d’un montant au moins égal à 5 % du budget prévisionnel. 

Ariane Artinian, pour le  journaldelagence.com

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