Comment défiscaliser dans l’immobilier ancien ?

1- DISPOSITIF PINEL DANS L’ANCIEN

De plus en plus connu dans l’immobilier neuf, l’ex dispositif d’investissement locatif Duflot, devenu Pinel depuis, est également disponible dans l’ancien. Cette réduction peut s’appliquer à deux logements maximum par an, dans la limite de 300 000 euros par bien. 

Elle concerne, les appartements et maisons existantes faisant l’objet de travaux lourds pour être transformé en bien neuf. Ils devront posséder le label HPE rénovation 2009 ou le label BBC rénovation 2009. 

Le Pinel ancien s’applique aussi aux habitations ne répondant pas aux critères de décence définis par la loi et faisant l’objet de travaux de réhabilitation.

Enfin, le dispositif peut être utilisé lorsque des locaux (bureaux) sont transformés en logements après travaux. 

Attention : Le propriétaire doit commencer les travaux avant le 31 décembre suivant la deuxième année après l’acquisition pour pouvoir profiter des avantages fiscaux du Pinel. Seuls les biens achetés entre janvier 2013 et décembre 2016 sont concernés par ce dispositif.

La maison ou l’appartement devront être mis en location. Les propriétaires bailleurs respecteront alors un certain plafond de loyer, à ne pas dépasser pour bénéficier des déductions fiscales, en fonction de la zone d’implantation du logement. 

Quant aux locataires, leurs revenus sont également plafonnés en fonction de la zone où se situe le bien. 

Le propriétaire bailleurs profitera d’une réduction d’impôt sur le revenu de 21% du montant de l’investissement, dans la limite de 300 000 euros, ce qui équivaut à 63 000 euros au maximum. Il s’engage alors à louer le bien pendant au moins douze ans. Le taux de déduction varie selon la durée de mise en location à titre de résidence principale.

2- LE BORLOO ANCIEN 

Ce dispositif peut être utilisé par les bailleurs mettant en location un bien conventionné par l’Anil (Agence nationale d’information sur le logement). Il devra alors joindre à sa déclaration de revenu, un engagement de location de l’appartement ou de la maison. Le propriétaire bénéficiera d’une déduction de 30% sur les loyers imposables pendant la période d’engagement ou de 60% si le bien est loué à bas prix (loyers sociaux, très sociaux…).

L’avantage fiscal s’applique indifféremment aux habitations neuves ou anciennes. Le détenteur du bien s’engage à le louer pendant six au minimum (neuf si des travaux sont subventionnés par l’Agence nationale de l'habitat).

L’abattement fiscal peut même atteindre les 70% dans le cadre d’une location à un organisme public ou privé en vue d’une sous-location ou de l’hébergement d’une personne en difficulté. C’est ce que propose, par exemple, le dispositif louez solidaire, à Paris. On parle alors d’intermédiation locative. 

Attention : pour profiter d’une telle réduction, le logement en question doit se situer dans une commune en zone tendue. Le propriétaire ne peut ni louer à une personne du même foyer fiscal que lui ni à ses ascendants ou descendants si leurs revenus sont supérieurs à un certain plafond. 

3- LOCATION EN MEUBLÉ NON PROFESSIONNEL 

Ce type de location ne concerne que les résidences pour personnes âgées, pour adultes handicapés, pour étudiants, au sein d’un établissement de soins longues durées ou dans le cadre d’un lotissement touristique classé. 

Les investisseurs LMNP bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu de 11%, calculée en fonction du prix de revient du logement, s’il n’excède pas les 300 000 euros. Le bien doit être loué pendant neuf ans minimum pour profiter de cet avantage fiscal. Le particulier peut également récupérer la TVA (20%) sur le prix d’achat, au moment de la revente.

Attention : la TVA est définitivement acquise par l’administration fiscale au bout de 20 ans. Si le bien est mis en vente avant, l’investisseur devra rembourser la différence au fisc, sauf si le logement est repris et remis en location sous l’égide d’un bail commercial.

4- LE RÉGIME MALRAUX

Il s’applique dans le cadre d’une acquisition d’un bien situé dans une zone de protection architecturale, urbaine ou paysagère. Les mairies des différentes communes tiennent régulièrement à jour une liste de ces sites. Le bâtiment acheté doit, selon les textes, posséder "un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation et la mise en valeur de tout ou partie d'un ensemble d'immeubles". 

Le propriétaire bénéficie alors d’une réduction d’impôt sur les dépenses réalisées dans le cadre de la restauration complète du bien, à une condition. L’immeuble doit être utilisé pour faire du logement. L’abattement peut s’élever à 36% de la somme totale des travaux, pour les résidences en secteur protégé. 

Attention : pour bénéficier des abattements d’impôts, les travaux doivent être déclarés d’utilité publique. Une enquête est alors menée, par les services de l’État, afin de vérifier la véracité de la déclaration.

5- MONUMENTS HISTORIQUES

Cette loi, vieille de plus d’un siècle (1913) favorise la restauration des biens immobiliers classés aux monuments historiques ou inscrits à l’inventaire supplémentaires des monuments historiques. Elle permet à l’acquéreur de déduire de ses impôts sur le revenu, les charges de restauration, d’entretien du foncier et les intérêts d’emprunts liés à cet achat. 

Mais pour en bénéficier, la propriété en question doit être conservée par le propriétaire pendant au moins 15 ans. La demeure est également censée pouvoir accueillir du public. Dans le cas contraire, seuls 50%des charges d’entretien et de restauration seront déduits des impôts sur le revenu de l’acquéreur.  

Source: Ludovic Clerima © Explorimmo