Congé, préavis, paiement du loyer et des charges

En pratique, afin de relouer le bien avant le terme du préavis du locataire sortant, il convient que celui-ci ait quitté les lieux avant cette date. Il est donc nécessaire de réaliser un état des lieux de sortie de manière anticipée.
Or, il peut arriver que le locataire sortant soutienne n’être tenu au paiement des loyers et des charges que jusqu’à la date d’établissement de cet état des lieux et ce, quand bien même le logement ne serait pas reloué.

Une cour d’appel a ainsi donné raison à un locataire en considérant que les loyers et les charges n’étaient dus que jusqu’à la restitution des clés et non jusqu’à la fin du préavis. Cet arrêt a été cassé par la Cour de cassation au motif que la cour d’appel, qui n'avait pas constaté que le logement s'était trouvé occupé avant la fin du préavis par un autre locataire ni que la bailleresse avait renoncé au paiement des loyers qui lui étaient dus jusqu'à cette date, avait violé l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.  (Cass. 3e civ. 22 novembre 2011, n° 10-27618) 

S’agissant de la renonciation par le bailleur aux loyers dus pendant la période de préavis, la Cour de cassation avait déjà eu l’occasion de juger que "la seule acceptation de la remise des clés qui n'établit que la libération des lieux ne suffisait pas à caractériser la renonciation non équivoque (du bailleur) aux loyers dus par les locataires jusqu'au terme du délai de préavis". (Cass. 3e civ. 1er juillet 2003, n° 02-15569)

Toutefois, en cas de congé délivré par le locataire, nous ne saurions trop conseiller aux gestionnaires de biens de mentionner sur l’état des lieux réalisé de manière anticipée que l’établissement de ce document ne vaut en aucune manière résiliation anticipée du bail et qu’en application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire reste redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. 

Ce document étant signé par le mandataire du bailleur, il permettra d’établir sans équivoque l’absence de renonciation de ce dernier aux loyers et aux charges. Ce document étant également signé par le locataire, il permettra d’établir que ses obligations lui ont été clairement rappelées. Sa mauvaise foi pourra ainsi être aisément démontrée en cas d’impayé.

Enfin, de nombreux contrats d’assurances garantissant les obligations locatives du locataire stipulent que la couverture des éventuels impayés de loyers et de charges cesse lors de la restitution effective de lieux matérialisée par la restitution des clés et/ou l’établissement d’un état des lieux de sortie. En conséquence, ces assurances ne couvriront pas les éventuels impayés de loyers et de charges échus postérieurement à l’établissement d’un état des lieux anticipé quand bien même le locataire en est légalement redevable. Il convient d’en informer les bailleurs.

Source : FNAIM