Immobilier ancien: transactions stables en 2014, comme l'an prochain
par Au Cœur de l'Immo, le
"Nos professions ont connu une année 2014 chahutée. Il leur a fallu batailler ferme pour que soit amendé le projet de loi ALUR. Mais, au final, le pire a sans doute été évité et des avancées significatives ont été obtenues pour nos métiers, notamment avec la création du Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilières (CNTGI) et l’extension de la formation professionnelle", rappelle en introduction Jean-François BUET, président de la FNAIM.
"Pour les marchés du logement, poursuit-il, 2014 aura été une année peu dynamique où les écarts de prix se sont creusés. Le nombre de ventes est resté faible dans le parc existant et s’est effondré dans le neuf. Côté prix, si les villes à forte attractivité tirent leur épingle du jeu, les autres accusent un net repli, encore accentué dès que l’on s’éloigne du centre vers la périphérie".
Ventes : stables dans l’existant, en chute dans le neuf
Quasi stabilité dans le parc existant
Environ 720 000 logements existants ont été vendus au cours de l’année 2014. C’est un peu mieux qu’en 2013 (718 000) mais bien en retrait par rapport à 2011 (802 000) et surtout 2004 (823 000).
A l’exception du trou noir des années 2008 et 2009, consécutif à la crise des subprimes aux Etats-Unis, le nombre de ventes a été supérieur à 800 000 presque chaque année entre 2002 et 2011.
Sur les 33,9 millions de logements existants (19 millions de maisons et 14,9 millions d’appartements), c’est donc entre 2,1% et 2,4% du parc qui s’échange annuellement.
Fort recul des ventes en VEFA
Dans le neuf, le nombre d’appartements et de maisons de promoteur vendues sur plan (c'est-à-dire en l’état futur d’achèvement) ne devrait pas dépasser 85 000 en 2014, contre 89 315 en 2013, 115 285 en 2010 et 127 017 en 2007.
Ces ventes en VEFA n’atteignent donc, cette année, que 67% de celles du pic de 2007. Elles représentent, par ailleurs, moins de 12% des ventes du parc existant, contre 15,7% en 2007.
Des taux de crédit pourtant favorables.
En 2014, les marchés immobiliers ont bénéficié de taux exceptionnellement bas : en moyenne, le taux fixe était à 2,85 % au 3e trimestre 2014, soit -9,2% sur un an et -28,2 % par rapport à 2011.
- Les acquéreurs en ont profité pour réduire la durée de leur crédit (17,5 ans au 3e trimestre 2014, soit -14 mois par rapport à 2011) et pour acheter des m² supplémentaires dans les secteurs où les prix ont baissé. Ainsi, par rapport à 2011, le pouvoir d’achat immobilier s’est accru de 8 m² à Lille et Toulouse, 10 m² à Montpellier, 15 m² à Dijon…
- Ces conditions avantageuses ont toutefois été bridées par le défaut de confiance des ménages, dû à la faible croissance de l’économie et au fort taux de chômage. Ainsi, le flux des nouveaux crédits à l’habitat des ménages est de 128,7 milliards d’euros au 3ème trimestre 2014, soit un recul de 5,6 % sur un an.
Pour 2015, la Fnaim table aussi sur une stabilité des transactions et une érosion des prix de -2 à -3%.