Le flou du décret d'encadrement des loyers

L’UNIS (Union des Syndicats de l'immobilier) "ne peut que confirmer ce qu’elle répète depuis la promulgation de la loi ALUR : cet encadrement provoquera une baisse des hauts loyers, et une augmentation des bas loyers. Il va freiner brutalement l’investissement locatif".

L’UNIS estime en outre, que ce décret ajoute des imprécisions et risque d’avoir des conséquences irréparables. Les critères retenus entretiennent en effet un flou dommageable à la fluidité du marché.

Ainsi, concernant la possibilité laissée aux locataires de contester les loyers devant les commissions départementales de conciliation : cette disposition va entretenir une période d’incertitude pour chaque propriétaire. L’UNIS demande que la période soit plus courte et non suspensive.

"Ce droit à contestation ne vient que confirmer l’acharnement d’un système contre la liberté contractuelle, laquelle subit une érosion constatable depuis une quarantaine d’années. Il s’agit d’un mauvais signal pour les investisseurs", alerte Christophe Tanay, président de l’UNIS.

Ce décret apporte cependant des précisions sur une clause ambiguë pour déterminer le "complément de loyer". L’UNIS rappelle que le Conseil Constitutionnel avait invalidé la loi ALUR sur ce point et précisé que les caractéristiques de localisation et de confort du logement n’ont pas à être "exceptionnelles".

Concrètement, ce décret laisse la possibilité aux parties de les apprécier contractuellement et aux bailleurs d’en apporter la preuve. L’UNIS n’est pas satisfaite de cette évolution : les professionnels sauront certes apporter leur valeur ajoutée pour fixer le juste montant des loyers, compte tenu de leur expertise et de leur connaissance du marché locatif, mais le risque de requalification et de contentieux apparaît aujourd’hui comme bien trop élevé pour qu’ils puissent exercer sans inquiétude.

Toute réglementation supplémentaire sur le marché de l’immobilier ne peut que pénaliser le secteur du logement : cette hyper-réglementation freine les investisseurs immobiliers et fait fuir les propriétaires du marché locatif.

Dans une période où la Mairie de Paris souhaite développer les surfaces locatives à Paris pour les jeunes et les familles, la mise en application de ce décret ne pourra donc que contrarier cette louable intention. Dans le prolongement de la manifestation organisée le 18 mars dernier, l’UNIS maintient donc sa vigilance sur un secteur trop réglementé, et se réserve le droit d’exercer un recours judiciaire.

Rappel du contexte : Le gouvernement procède par étapes. Après avoir publié des décrets sur le bail-type et les observatoires de loyers, il publie le décret relatif à l’encadrement des loyers. Ce décret complète les mécanismes de fixation et d’évolution des loyers dans certains territoires où un déséquilibre serait constaté entre l’offre et la demande de logements. Ce décret « d’encadrement » s’ajoute ainsi au décret du 30 juillet 2014, dit « de blocage ». 

L’encadrement des loyers sera applicable lorsque les loyers de référence seront fixés par des arrêtés préfectoraux, dans les territoires dotés d’un observatoire agréé.

A Paris, l’observatoire agréé OLAP a publié récemment des loyers médians, qui ne sont pas applicables tant que le préfet n’aura pas publié l’arrêté correspondant. L’encadrement parisien est annoncé à compter du 1er août 2015. Rappelons encore que l’encadrement parisien devait être "expérimental".