Le marché de l'ancien, planche de salut des accédants à la propriété

"Le marché de l'ancien s'est montré beaucoup plus résistant que le neuf en 2013, où il a connu une légère reprise", a observé Mirella Blanchard, chargée d'études immobilières au Crédit Foncier (filiale de BPCE), ce mardi lors d'une conférence de presse.

Après les quelque 719.000 transactions réalisées en 2013 (contre 704.000 l'année d'avant), le Crédit Foncier table sur une légère progression en 2014, soit 730 à 740.000 ventes.

Cette relative bonne tenue du marché de l'ancien s'explique notamment par un "repli de la clientèle des primo-accédants, du neuf, souvent inaccessible, vers l'ancien", note Mme Blanchard.

Aussi l'anticipation de la hausse des droits de mutation - communément appelés "frais de notaire" - survenue en mars, a donné un coup de pouce au marché, selon les notaires.

De même, la fin prochaine de l'abattement exceptionnel de 25% sur les plus-values de cessions de résidences secondaires est un facteur de soutien.

Toutefois, cette reprise de l'activité est plus marquée en Ile-de-France, qui ne représente que 18% du marché de l'ancien, qu'en province, qui en concentre 82%, note le Crédit Foncier, et les transactions demeurent en deçà de 800.000, leur moyenne des 10 dernières années.

De plus, le moteur principal de ce marché, l'accession à la propriété, souffre à l'heure actuelle, dans un contexte de conjoncture économique plus que morose et de chômage en hausse.

Pour la soutenir, le gouvernement a annoncé mercredi une mesure très attendue: le rétablissement dans l'ancien, du Prêt à taux zéro (PTZ) - qui constitue souvent l'apport personnel des primo-accédants, leur permettant de décrocher un prêt bancaire - , à compter du 1er octobre.

Toutefois, il sera cantonné à certaines zones rurales et subordonné à la réalisation de travaux, ce qui en limite grandement la portée, la demande étant faible hors des zones urbaines.

Pour Elix Rizkallah, président du réseau d'agences immobilières Laforêt, la mesure ainsi délimitée ne permettra pas de redynamiser le marché. "Nous en tirerons profit, mais cela ne sera pas suffisant, le gouvernement ne va pas tarder à s'en rendre compte", prédit-il.

 En 2013, environ un ménage primo-accédant sur quatre est devenu propriétaire grâce à l'aide apportée par le Prêt à l'accession sociale (PAS), un prêt réglementé garanti par l'Etat, ou le PTZ, rapporte le Crédit Foncier.

L'établissement attend lui aussi, une relance d'ampleur de ce "dispositif essentiel de l'accession à la propriété".

En outre, dans l'ancien, les prix sont orientés à la baisse, tandis que les stocks tendent à augmenter, avec des délais de vente qui s'allongent, redonnant une marge de négociation aux acquéreurs.

Ainsi les prix baissent sur la plupart des marchés sous la pression de la demande, désormais en position de force, dit le Crédit Foncier.

"Les acquéreurs ne commencent à négocier que lorsqu'ils ont le sentiment que le prix proposé est acceptable par rapport à la qualité du logement", rapporte Mme Blanchard.

Les taux d'intérêt des crédits immobiliers, tombés à 2,85% au mois de mai - leur plus bas niveau depuis les années 40, selon l'observatoire Crédit Logement/CSA - sont en leur faveur.

Mais avec des prix de l'ancien qui ont plus que doublé entre 2000 et 2007, cela ne suffit pas à solvabiliser les ménages, a fortiori modestes.

L'accession à la propriété est devenue plus difficile: les banques ont durci leurs critères d'octroi de crédit, et le montant de l'achat représentait quatre années de revenu pour les ménages ayant acheté entre 2002 et 2006, contre trois années seulement entre 1997 et 2001.

Ainsi "ce marché, qui redonne le pouvoir aux acquéreurs, bénéficie surtout aux secundo-accédants", note Fabrice Abraham, directeur général du réseau Guy Hoquet l'Immobilier.

AFP