Les règles de l'investissement immobilier
par Au Cœur de l'Immo, le
Pour placer efficacement votre argent dans la pierre, mieux vaut connaître les règles qui régissent ce type de placement. Voici ce qu'il faut savoir avant de passer devant le notaire.
Les prix dans l'ancien ont baissé. Avantage : cela permet de pouvoir mieux acheter, la capacité de négociation étant supérieure dans l'ancien que dans le neuf, et aussi de créer des déficits fonciers en cas de travaux.
Le capital est-il garanti ?
Non, vous n'êtes pas à l'abri d'une évolution du marché immobilier entraînant une baisse des prix. Le choix d'un bon emplacement, dans une zone à forte demande locative, est la meilleure protection pour ce type d'investissement.
Combien ça rapporte ?
Selon le lieu et la taille du logement, le rendement varie entre 3 et 6 %. Plus une éventuelle plus-value.
Quelle est la règle fiscale ?
Les revenus fonciers sont imposables à l'impôt sur le revenu selon deux régimes différents. Le microfoncier s'applique de plein droit si vos revenus fonciers ne dépassent pas 15 000 euros dans l'année. Par ailleurs, il ne faut pas être propriétaire d'un bien placé sous un des régimes fiscaux spécifiques, hors Scellier ou Malraux réduction d'impôt. Les loyers sont imposables sur 70 % de leur montant au barème progressif de l'impôt sur le revenu et soumis aux prélèvements sociaux au taux de 15,5 %.
Autre régime : les frais réels. Il s'applique obligatoirement si vous avez plus de 15 000 euros de recettes et, en option, pendant trois ans minimum pour ceux qui ont moins de 15 000 euros de loyers. Avec ce système, vous pouvez déduire la totalité des charges. Quand celles-ci dépassent le montant de vos revenus locatifs, vous dégagez un déficit foncier. La part du déficit provenant des intérêts d'emprunt est reportable pendant dix ans. Le déficit issu des autres charges est imputé sur le revenu global du contribuable dans la limite de 10 700 euros par an. Votre investissement vous procure ainsi une économie d'impôt. Le surplus de déficit vient en déduction des bénéfices fonciers réalisés au cours des dix années suivantes.
La plus-value immobilière, elle, est imposable au taux de 19 % plus 15,5 % de prélèvements sociaux. Soit un total de 34,5 %. Au bout de vingt-deux ans de détention du bien, elle est exonérée (trente ans pour les prélèvements sociaux).