Les trois bons plans de l'immobilier alternatif !

Des investissements locatifs pas très glamour mais payants et peu risqués: nos conseils pour bien miser dans une résidence étudiante, un Ehpad ou un parking.

On pourrait cyniquement dire que c'est une "question de riches". Mais elle s'impose pourtant aujourd'hui à tous ceux qui ont un petit pécule et qui souhaitent le faire fructifier. Où trouver un peu de rendement sans prendre trop de risques sur la planète finance ? Alors que les taux des comptes sur livret sont au plus bas, la Bourse apparaît encore comme une terra incognita dangereuse, même si le nombre d'actionnaires individuels a progressé depuis le début de l'année.  

Quant aux placements qui ont comme support des obligations d'Etat européennes, les rentabilités sont ridiculement faibles. Reste l'immobilier, investissement préféré des Français. Sauf que l'époque bénie de la pierre semble, elle aussi, révolue. L'Institut d'épargne immobilière et foncière a ainsi calculé que le rendement moyen d'un investissement locatif en France était tombé depuis 2013 légèrement sous la barre des 3% (avant impôt), après avoir atteint un pic à 5,24% en 1999.

Malgré tout, il existe encore quelques niches : parking, résidences de services pour étudiants ou pour personnes dépendantes. Des investissements pas forcément très glamour mais qui peuvent offrir des rentabilités brutes de 4%, voire un peu plus. A ne pas négliger, donc, surtout pour des petits budgets qui, compte tenu du niveau extrêmement bas des taux d'emprunt, peuvent facilement financer à 100% leur investissement

Les parkings

Facilité de gestion et rendements alléchants 

Il ne fait pas bon d'être un automobiliste parisien ces temps-ci. Alors que les projets de péages urbains ressortent des cartons, le prix du stationnement s'est littéralement envolé depuis le début de l'année. Le coût horaire du stationnement a grimpé de 3,60 euros à 4 euros dans les arrondissements centraux de la capitale et de 1,20 euro à 2,40 euros en périphérie. Les plages horaires payantes ont été rallongées d'une heure, passant de 19 à 20 heures Et, cerise sur le capot, la gratuité du mois d'août a tout simplement été supprimée. Dès lors, autant remiser sa voiture au garage. Une aubaine pour les propriétaires de places de parking, qui vont voir la demande affluer ?  

"Si le succès d'Autolib', du Vélib' et le développement du covoiturage ont fait reculer un peu le trafic, toutes les places de stationnement occupées par ces nouveaux moyens de transport, conjuguées à la hausse du prix du stationnement public, entraînent mécaniquement un surcroît de demandes pour les places de parking", explique Charlie Porte, responsable commercial de l'activité immobilière parking de l'agence Neoparking.  

Pour les investisseurs néophytes, les parkings ont un atout de taille : leur souplesse de gestion. Alors que la loi Alur a renforcé chez les bailleurs le sentiment de subir toujours plus de contraintes, la location d'une place de parking reste peu encadrée. Le bailleur peut fixer à sa guise la durée du bail, le loyer, les conditions de résiliation... Presque un jeu d'enfant. "Notre clientèle rajeunit, observe Charlie Porte. Je reçois de plus en plus de trentenaires à la recherche d'un placement plus rentable et à peine plus complexe que le livret A."  

Le placement immobilier idéal pour des jeunes aux ressources limitées ? En effet, la mise de fonds est faible. A partir de 10 000 euros dans les grandes villes de province, et jusqu'à 70 000 euros dans le triangle d'or de la capitale. Tout dépend de l'emplacement et de la nature du bien : box sécurisé ou simple emplacement au fond d'une cour ouverte à tous...  

En attendant, les rendements bruts sont alléchants. La fourchette est très large, allant de 6 à 12% avant impôt sur le revenu et charges. Ces dernières sont a priori raisonnables puisqu'elles se limitent aux charges de copropriété et à la taxe foncière. Les deux étant indexées sur la surface, dans le cas d'un parking, elles sont relativement indolores.  

Côté fiscalité, c'est un peu moins réjouissant : les loyers perçus sont soumis au régime des revenus fonciers, ils sont donc fortement taxés. Sauf si l'ensemble des revenus locatifs est inférieur à 15 000 euros par an, car ils seront alors soumis au régime du microfoncier, c'est-à-dire qu'ils bénéficieront d'un abattement de 30 %. Dans tous les cas, une place de parking rapportera plus qu'une obligation publique à dix ans !

À surveiller 

Attention au couple infernal: prix d'achat-qualité de l'emplacement. Le tarif d'un parking peut varier du simple au triple à Paris, surtout en fonction de l'emplacement: si l'on peut trouver une place à moins de 20000 euros dans le sud du XIIIe arrondissement ou dans le nord du XIXe , dans le coeur historique de la capitale - le Marais ou l'île Saint-Louis -, le ticket d'entrée peut flamber au-delà de 50000 euros. Pour autant, les locataires sont-ils trois fois plus nombreux dans ces secteurs-là? Et surtout sont-ils prêts à payer trois fois plus cher? Pas sûr. Attention donc à ne pas surpayer l'emplacement.  

Les Ehpad

Un investissement porteur aux gains assurés 

En matière d'immobilier, la sagesse recommande d'acheter un bien dans lequel on aimerait vivre. L'investissement dans un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes - ou Ehpad - est certainement l'exception qui confirme la règle. Personne n'a véritablement envie d'y résider un jour. Reste qu'il s'agit d'un investissement porteur, car les besoins sont considérables : d'ici à 2040, la France devrait compter entre 1,7 et 2,2 millions de personnes âgées dépendantes, contre 1,3 million aujourd'hui, d'après les dernières estimations du Centre d'observation de la société

L'express