Obligations du syndic et tenue des comptes

Une société copropriétaire d'un ensemble immobilier a fait assigner le syndicat des copropriétaires et le syndic en annulation d'une assemblée générale du 10 juillet 2008, subsidiairement de quatre de ses décisions et en paiement de dommages intérêts.

La cour d'appel d'Aix en Provence par un arrêt en date du 27 janvier 2012 déboute la société de sa demande, laquelle se pourvoit en cassation. La Haute juridiction casse et annule partiellement l'arrêt de la cour d'appel, en ce qu'il déboute la société civile immobilière de sa demande d'annulation de la décision n° 3 de ladite assemblée générale, et renvoie les parties devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée.

Selon la Cour de cassation, la cour d'appel ne viole pas la loi en énonçant que l'ordonnance de clôture, initialement prise, avait été révoquée à l'audience, avec l'accord des parties, avant l'ouverture des débats et qu'une nouvelle clôture avait été prononcée ; la cour de cassation rejette le premier moyen au motif aussi que la société n'a pas prétendu devant la cour d'appel que le syndicat des copropriétaires ne lui aurait pas signifiée ses conclusions.

Après avoir retenu que ledit syndicat était régulièrement représenté devant la cour, peu important que le syndic désigné par le syndicat des copropriétaires ne puisse être représenté par un représentant légal, la cour confirme la position des juges du fond au sujet du registre des mandats  selon laquelle : c'est seulement la décision confiant la gestion du syndicat des copropriétaires aux titulaires du registre des mandats qui doit être mentionnée dans le registre et la disposition sur la numérotation des mandats ne concerne pas la gestion immobilière ; les juges du droit ajoutent d'autre part que l'irrégularité de la tenue du registre des mandats par le titulaire de la carte professionnelle portant la mention "gestion immobilière" représentant un syndicat de copropriétaires n'entraîne pas, par elle-même, la nullité de son mandat ;  il est relevé ensuite que la société produit la copie du registre des mandats du syndic ne mentionnant qu'un seul mandat pour le syndicat des copropriétaires daté de 2003.

En revanche, la Cour de cassation affirme que les charges et produits du syndicat, prévus au plan comptable, sont enregistrés dès leur engagement juridique par le syndic, indépendamment de leur règlement, et casse en conséquence l'arrêt de la cour d'appel qui, pour rejeter la demande d'annulation de la décision d'approbation des comptes clôturés au 31 décembre 2007, retient que, si l'indemnité allouée au syndicat par le jugement du 20 avril 2007 ne figurait pas dans les opérations exceptionnelles, cela n'affecte pas la régularité de la situation comptable effective du syndicat des copropriétaires dès lors que les sommes ne lui ont été réglées que postérieurement à l'exercice approuvé.

Sources : Cass. 3e civ., 5 févr. 2014, n°  12-29.140 / LexisNexis SA ®