Quelle est la vraie valeur de l'enseigne FONCIA actuellement en vente ?

Comme bon nombre de professionnels de l'immobilier qui ont déjà partagé leur avis sur la vente de Foncia, Mr Henry Buzy-Cazaux, Président de l'Institut du Management des Services Immobiliers, exprime son point de vue dans une tribune accordée au magazine Capital.

- Extrait -

Connaître ce que devra être le bon prix du groupe FONCIA, remis sur le marché par les deux fonds d'investissement qui en sont propriétaires après cinq ans de détention et de valorisation, n'a pas grand intérêt. Je veux dire que l'intérêt est circonscrit à ceux qui sont désireux d'acheter une telle entreprise et qui en ont les moyens. Le club de ceux qui répondent aux deux critères précédents est fermé, singulièrement à cause du second : trouver de l'attrait économique à une entreprise très profitable, qui propose le modèle idéal d'un chiffre d'affaires récurrent et d'activités rentables, ressortit au bon sens, mais disposer de deux milliards est une autre paire de manches.

Ce qui est vraiment et largement intéressant, c'est ce qu'il faut penser de la valeur d'une entreprise de services dont un Français sur six est client, c'est-à-dire d'une enseigne majeure pour les ménages de notre pays. C'est le cas de FONCIA. C'est intéressant parce qu'on ne peut s'empêcher de croire qu'il y a un lien entre la manière dont une entreprise apporte le service à ses clients et ce qu'elle vaut.
J'ignore si un client de FONCIA peut se réjouir lorsqu'il est satisfait des services que son cabinet lui apporte, mais je sais qu'il serait déboussolé si FONCIA se vendait à un prix mirobolant alors que ses clients n'en sont pas satisfaits.
Cela voudrait dire que l'économie est déconnectée du réel, et c'est d'ailleurs un débat fondamental : les valeurs d'échange ont-elles gardé une phase avec la réalité ou obéissent-elles à d'autres logiques, strictement financières, plus marquées par l'instantanéité que par la durée ?

Au fond, l'enjeu de la transaction qui fera changer FONCIA de mains est celui-là, essentiel : une entreprise se valorise-t-elle indépendamment de la qualité de ses prestations et de la satisfaction de sa clientèle ? Quelle est la corrélation économique entre l'entreprise et le client ?

Derrière ces questions opportunes, c'est-à-dire du moment, se cache une question définitive : qu'est-ce qu'une entreprise ?
Je la définirai simplement comme une organisation de moyens profitable pour fournir des services ou produire des biens à des clients en contrepartie d'une rétribution. Cette définition sous-entend que l'entreprise est durable. Là déjà, on constate le heurt entre deux cultures, celle de la plupart des fonds d'investissement, qui ont un terme de trois, quatre ou cinq ans, et celle d'investisseurs d'un autre bois, plus stables a priori, singulièrement les fondateurs d'entreprise.
Où Bridgepoint et Eurazéo ont annoncé d'entrée de jeu lorsqu'ils ont repris FONCIA à BPCE venir pour trois à cinq ans, nous rappelant la phrase d'Othello de Shakespeare - "Nous ne naissons que pour mourir"-, Jacky Lorenzetti, fondateur de l'enseigne d'administration de biens, disait à ses proches cadres dirigeants "Nous sommes ici pour l'éternité".
Différence d'échéance, et différence de conception de l'entreprise. Il n'est pas question d'opposer étroitement les deux termes, et il se trouve des entrepreneurs conscients du terme de leur vie et de leur présence dans l'entreprise, des investisseurs, qui vivent leur entreprise comme éternelle, qui n'ont de cesse que de fidéliser leurs clients et de gagner de nouveaux clients.

En tout cas, l'aune à laquelle apprécier une entreprise est sans nul doute sa capacité à satisfaire ses clients acquis et à en conquérir de nouveaux. Le reste est littérature.
En clair, comment mesurer la valeur d'un groupe d'administrateurs de biens ?
En regardant un seul indicateur, quand les cédants vous en fournissent cent, le taux de renouvellement ou d'attrition des mandats, c'est-à-dire l'indice d'aptitude de l'entreprise à stabiliser et enrichir son fonds de commerce en-dehors de la croissance externe et l'achats de fonds de commerce complémentaires.

Depuis des années, les groupes d'administration de biens immobiliers évoluent par croissance externe, en rachetant des entreprises de même activité et en les agrégeant.

Deux problèmes à la clé : si on n'a pas la rigueur de suivi nécessaire dans l'intégration, on perd des clients au moment de l'opération, et en outre les équipes, mobilisées par ce travail d'intégration, en viennent à délaisser les clients en place et à mettre en péril la stabilité du fonds de commerce.

 

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