Immobilier : Le bilan de 2017 et les tendances en 2018 selon Henry Buzy-Cazaux
par Au Cœur de l'Immo, le
Découvrez son point de vue sur :
- Le bilan immobilier de l’année 2017
- Les changements apportés par le gouvernement pour 2018
- Les tendances du marché immobilier en 2018
Au coeur de l'immo – Quel bilan peut-on dresser en 2017 pour le marché immobilier ?
Henry Buzy-Cazaux - 2017 a été un excellent millésime pour l’immobilier, qu’on regarde les transactions sur les logements existants, proches du million, ou les constructions neuves, supérieures à 400000. S’agissant de l’administration de biens, il s’est agi d’une année de stabilisation, trois ans après la loi ALUR, au cours de laquelle les pratiques professionnelles se sont ajustées aux innovations légales et réglementaires, comme le diagnostic technique global ou encore le fonds travaux en copropriété.
D’ailleurs, pour la première fois dans l’histoire du pays, une année électorale, avec un scrutin présidentiel et le renouvellement complet de l’Assemblée Nationale et partiel du Sénat, l’activité immobilière n’a pas été affectée.
Précisément, on peut se demander pourquoi
On a imaginé que les Français ne considéraient plus que la décision publique était essentielle pour le destin du logement et que le résultat des élections ne changerait pas grand chose pour eux. À cet égard, ils avaient pour partie raison. Les déterminants du marché sont davantage les taux d’intérêt, le niveau des prix ou encore la vigueur de l’économie générale que le cadre réglementaire ou la fiscalité du secteur. Il n’empêche que la politique du logement compte beaucoup et que la décision publique conditionne considérablement le marché et les réactions des ménages. Ainsi, on ne peut nier que les menaces sur le prêt à taux zéro ou le Pinel aient destabilisé les acquéreurs, comme le projet, réalisé depuis, d’un impôt sur la fortune immobilière ou encore la réduction des aides personnelles au logement. Pour autant, 2017 aura été une année bouleversante pour le logement en termes financiers et fiscaux, mais les évolutions ne sont entrées en vigueur qu’en 2018.
En 2017, la conjonction d’astres a été excellente: des conditions de crédit très attrayantes, contrairement aux prévisions de hausse des taux, des prix digestes dans les villes moyennes, et un moral des ménages plus positif qu’en 2016, avec des aides publiques encore puissantes.
Au coeur de l'immo – Le gouvernement a annoncé différentes modifications pour le marché immobilier (prêt à taux zéro, défiscalisation Pinel, taxe d’habitation, résiliation de l’assurance emprunteur, nouvel impôts sur la fortune immobilière,…). Selon vous, quel peut être l’impact de ces mesures en 2018 ?
Henry Buzy-Cazaux - L’objectif du gouvernement, en cela suivi par sa majorité au parlement, a consisté à réduire le budget du logement, partant de l’idée que le pays dépensait trop sans que les aides aient démontré leur efficacité et que les prix de l’ancien comme du neuf, des biens à vendre comme des loyers, s’ajusteraient si les ménages étaient moins solvabilisés par l’État.
Le coup de rabot a diminué de l’ordre de 5% l’enveloppe globale. Ce n’est pas négligeable et certaines familles vont s’en ressentir. Il y aura une période au cours de laquelle le marché va se chercher, avec des prix intacts et des locataires ou des acheteurs aidés plus faiblement. Je fais référence aux 5€ de moins sur les APL dans le privé comme dans le parc public, annonçant probablement une baisse plus forte encore dès lors qu’il est enjoint aux HLM de réduire de 60€ leurs loyers, du prêt à taux zéro divisé par deux dans les zones moins tendues ou du Pinel réservé aux marchés les plus attractifs.
Il est indéniable que le nombre des achats va baisser de ce fait. C’est mécanique, sauf si les prix suivent la réduction des aides instantanément, ce qui est peu probable: le marché a besoin de temps pour réagir.
Au-delà de l’impact réel des mesures budgétaires, il y a les conséquences liées au discours politique qui a entouré l’instauration de cette politique. Le gouvernement, le Président de la République lui-même, ont donné le sentiment de ne pas estimer l’immobilier et ses acteurs, et c’est très regrettable: assimiler le patrimoine immobilier à une rente pour justifier le recentrage de l’ISF sur la pierre, prétendre que les propriétaires investisseurs peuvent diminuer leurs loyers à hauteur de la réduction de 5€ des APL, ne pas renoncer à l’encadrement des loyers à Paris et à Lille alors que les tribunaux administratifs venaient de déclarer les dispositifs illégaux, accréditer la thèse que les organismes du logement social étaient assis sur un tas d’or, tout cela trouble les ménages. Il est urgent que le ministre de la cohésion des territoires rassure. On a l’impression qu’il en a pris conscience. En particulier, il rencontre davantage les organisations professionnelles et les associations.
Quant à la suppression de la taxe d’habitation, elle a l’apparence d’une mesure magique qui vient redonner du pouvoir d’achat à 80% des Français. Le seul problème est que la compensation budgétaire auprès des communes, qui coûte plus de 8 milliards, n’est pas financée à ce jour et que les élus locaux ne savent comment ils vont pouvoir satisfaire leurs administrés dans ce contexte de disette. En clair, il est impératif que les relations entre l’État et les collectivités se clarifient, pour que ce progrès fiscal, promise par le candidat Macron, ne soit pas une victoire à la Pyrrhus. Sans solution, les villes seront tentées d’augmenter la taxe foncière ou encore de délivrer moins de permis de construire parce qu’elle ne peuvent suivre en matière de services.
Au coeur de l'immo – En 2017, l’évolution des prix a été différente suivant les régions et le marché a bénéficié d’un taux d’emprunt intéressant. Selon vous, quelles vont être les tendances du marché en 2018 ?
Tout le territoire, pour des raisons différentes selon qu’on est en zone tendue ou territoire moins dense, va connaître une nouvelle donne. Des les grandes agglomérations, les prix sont orientés à la hausse et les aides publiques s’en trouvent moins efficaces. On risque fort de voir une fraction des acquéreurs potentiels être contrainte de se replier sur des marchés moins chers ou de renoncer. À cet égard, le Grand Paris, le Grand Toulouse ou le Grand Bordeaux constituent des espoirs de décongestionner la ville centre et d’offrir des alternatives aux habitants, avec des coûts du logement plus accessibles. Dans les autres villes, les prix ont nettement baissé depuis cinq ans et stagnent, voire poursuivent leur correction. On pourrait penser que tout y va bien... C’est négliger que les aides vont y être moins puissantes aussi. Que va devenir le marché de la maison individuelle avec un PTZ ayant moins de souffle, ou encore l’investissement locatif neuf en zone non tendue sans Pinel? Que va devenir l’accession à la propriété sans l’APL accession?
Les professionnels de la filière détiennent une partie de la solution
Les banquiers, qui vont devoir maintenir des conditions de crédit favorables, avec des taux faibles et des durées longues, et les mandataires et les producteurs, qui vont devoir rapprocher les prix de l’offre de logements des moyens financiers actuels de la demande, d’évidence moindres. Dans l’ancien, les agents immobiliers inclineront les vendeurs à la modération et les promoteurs et constructeurs vont s’efforcer de maîtriser leurs coûts de production et les prix de sortie. Sur ce point, une mesure de la loi de finances portera des fruits: la baisse de la taxation des plus-values de cession de terrain pour les propriétaires qui vendent au cours des quatre années qui viennent va mettre sur le marché du foncier en abondance et inévitablement tempérer les prix, qui s’envolent depuis quinze ans. Enfin, par dessus tout, il faut que le chômage recule pour que les individus et les familles
Si ces fondamentaux sont au rendez-vous, les marchés dans toute la France resteront actifs et les ménages pourront mener à bien leurs projets.
On ne peut non plus passer sous silence le projet de loi en préparation, appelé ELAN (« pour l’évolution du logement et l’aménagement numérique »). Il comportera de nombreuses dispositions pour dynamiser la construction, moderniser le monde HLM et apporter de la flexibilité dans le logement privé. Il sera présenté en conseil des ministres à la fin du trimestre et voté avant l’été.