Acheter en viager : quels sont les avantages et les inconvénients ?

Qu'est-ce que le viager immobilier ?

Le principe du viager repose sur une vente d'un bien immobilier avec des spécificités quant aux conditions et au prix. L'achat en viager se fait en deux temps. Dans un premier temps, l'acquéreur verse un « bouquet ». C'est une partie du prix du bien.
Dans un second temps, l'acquéreur verse une rente, généralement mensuelle au vendeur. Cette deuxième partie se nomme « rente viagère »

Existe-t-il différents types de viagers ?

Il existe trois types de viagers : 

• Le viager occupé :

• Le vendeur reste vivre dans son logement autant de temps qu'il le souhaite. En contrepartie, l'acquéreur va bénéficier d'une décote d'occupation. Cette dernière varie en fonction de plusieurs critères (l'âge, le sexe, par exemple). Ce type de viager s’adresse plutôt à des investisseurs qui recherchent une solution d'épargne.

• Le viager libre : 

• Le vendeur quitte le logement et remet les clés le jour de la signature de l'acte authentique. L'acquéreur pourra donc occuper le logement ou le mettre en location. Ce type de viager s'adresse à des personnes qui souhaitent acheter un logement, mais dont l'accès à l'emprunt est compliqué.

• Le viager à terme : 

• Les deux parties définissent ensemble la durée de la rente. L'acquéreur accède au logement après le décès du vendeur.

Combien peut coûter un bien en viager ?

Le vendeur indique le montant du bouquet qu'il souhaite obtenir. Plus le montant du bouquet est conséquent, moins la rente viagère sera importante. En effet, pour déterminer cette dernière, les professionnels s'appuient sur le prix du bien et y déduisent le bouquet. La somme restante est ensuite divisée en fonction de l'espérance de vie moyenne. Un contrat en viager prévoit l'indexation de la rente sur l'indice des prix à la consommation.

>> Peut-on vendre un bien acheter en viager ?

 

Quels sont les avantages du viager ?

Les avantages du viager pour le propriétaire

Les retraites peuvent être source de craintes. Le viager peut alors apporter un apaisement pour le propriétaire. S'il opte pour le viager occupé, ce dernier va pouvoir obtenir des revenus complémentaires tout en restant chez lui. Le viager libre peut lui permettre de partir en maison de retraire tout en ayant une partie de ses frais pris en charge par la rente viagère.

 Les avantages du viager pour l'acquéreur

Le viager occupé permet la constitution d'un patrimoine immobilier à un prix réduit et sans apport financier initial important. Il ne nécessite généralement pas de recours à l'emprunt. L'acquéreur réalise donc des économies sur les frais bancaires. Dans certains cas, le viager permet également d'atténuer une pression fiscale. Par rapport à un investissement locatif classique, il offre également une gestion simplifiée.

Le viager libre offre un accès à la propriété pour les profils qui ont des difficultés à obtenir un emprunt auprès d'une banque. C'est également un achat à un prix plus intéressant puisqu'il bénéficie d'une décote sur la valeur de l'immobilier. 

Quels sont les inconvénients du viager ?

Les inconvénients du viager pour le propriétaire

Dès la signature du contrat du viager, le propriétaire ne peut bien évidemment pas vendre son bien à quelqu'un d'autre. Le bien n'est également pas pris en compte dans sa succession.

Les inconvénients du viager pour l'acquéreur

L'inconvénient le plus connu du viager réside dans son inconnu... En effet, hormis pour le viager à terme, la durée de la rente viagère n'est pas fixée. Il existe donc un risque que le montant total soit plus élevé que la valeur réelle du bien. 

 

Pour l'acquéreur comme pour le vendeur, il est important d'être vigilant sur la sécurité juridique du contrat. Le transfère de la garantie hypothèque est-il bien inscrit dans l'acte ? La répartition des travaux est-elle mentionnée ? Le conjoint du vendeur est-il protégé avec une clause de réversibilité totale de la vente viagère ?

Il faut anticiper tous les cas pour que la vente en viager reste une source d'apaisement et un dispositif éthique pour les deux parties !